关门整整9个月的元华商场，近日，忽又起了波澜。

去年11月1日，元华因为“商场与业主签订的五年租赁协议到期”的原因而关门，随后，就陆续有太平洋、茂业等外地百货运营商对它表示过兴趣，但皆因其业主过度分散的问题而没有了下文，只剩下和元华一街之隔的解百一直踌躇满志，开始了和元华方面的谈判之旅。

如果没有其他的介入者，也许这场谈判在持续一段时间后就会有结果。但就在最近，坊间传出消息，一直处在谈判状态的解百和元华之间，半路杀出个程咬金。一个神秘买主花重金买下元华商场已出租给他人、且不能做百货的第五层物业，并有意向联络地下一层至四层上百小业主统一做百货。

而这个介入者，就是在资本市场上呼风唤雨的银泰百货，它的出现让这场谈判旁生枝节。一家物业，两家百货运营商相争，元华最终将被谁拿走，解百还是银泰？也许就在不久之后能见分晓。

有意向者众多 皆因小业主问题知难而退

事实上，自从元华商场关门之后，和它只有一街之隔的解百就一直对它志在必得。

虽然元华的小业主问题令很多百货经营者颇为头疼，但从没有人否认过这个“天生就适合做百货”的商业物业。在元华关门之后，一位百货资深人士这样评价它：“真的很可惜，这么好的物业，无论是从硬件还是从体量上看，它都具备了做好一家百货店的基本要素。”

一位在元华工作整整5年的老员工说，虽然元华从2002年至2007年的5年营业期内，表现一直不算出色，经营状况也不是很理想，但当初它毕竟拥有很多品牌，也有稳定的客流，而且每年8％的租金回报率和所有商场的成本支出皆由商场负担，“元华其实做得不算差。”他说。

而事实也证明，元华就像一个待在闺中的姑娘，相当“吃香”。除了解百和银泰，先前已有太平洋、百盛、茂业等都曾经跟元华接触过，大家就是看中这个百货店是能赚钱的，只不过后来因为小业主的原因而没有谈拢。

谈判半路旁生枝节 神秘买主吃下了元华第五层

解百方面称，和元华的谈判一直在进行。据了解，上城区相关职能部门也曾经牵头，让元华商铺业主委员会和解百方面进行过一场沟通会议，解百方面也对拿下元华颇有信心，似乎一切只是时间问题。

而就在本周，业界忽然传出消息：“银泰和元华的谈判有了新进展，似乎是‘定下来了’，虽然合同没有签，但是银泰连订金也下了，年租金在5000万元左右，甚至连店长都已经基本确定了。”这一消息传得有鼻子有眼，似乎银泰在不知不觉中已经探囊取物。

昨日，元华方面一位知情人向记者透露了一条重要信息：在元华关门9个月，所有商铺几乎无人问津的情况下，有一个出手阔绰的神秘买主花重金把元华第五层全部吃了下来，并有意向联络地下一层至四层上百小业主统一做百货。这一神秘买主的行动显然非常奇怪，因为元华的五层并不能做商场，且现正出租给金歌RTV，租期很长，在这样的情况下，买下第五层物业充其量只能做一个房东，并没有其他用处，难道这个神秘买家花这么大的代价仅仅是为了做一个房东？

另一位知晓内情的人士透露，这个神秘买主很可能就是银泰百货，而传言“银泰下了订金”便是指购买元华第五层的费用。不过，至于最终元华商场的经营者究竟是解百还是银泰，这位知情人说并没有确定，目前都在谈判过程中，花落谁家还要看双方的诚意。

难点一 面对上百小业主，用什么让他们“众口调一”

谈条件只是第一步，因为元华物业的特殊性，如果要统一经营，就必须和所有业主谈妥条件，如果他们中的任何人反对，对整体物业都会有影响。

此前，在元华关门之后，曾有小业主表示，当初之所以不满足于8％的年租金回报率，就是因为杭州的房价连年上涨，而且去年股市的回报率也很高，远远超过8％的回报增长，很多小业主心里不平衡，要求提租，但是去年元华关门之后，部分场内商铺的业主损失颇多，所以迫切希望能找到接盘人。从2006年至2007年间，陆续有商铺业主在中介公司挂牌，不过中介公司透露，“连询问的人都没有，更别提把商铺卖掉了，在中介这里挂牌也只不过是给自己一个希望罢了。”毕竟，如果商场开不下去，地产不能升值，元华商铺的价值为零，更别说有接手的人。

目前，元华从地下一层到地上四层，每层都有他们自己的业主委员会，但是至今并没有成立一个统一的业主委员会，小业主们仍然处于分散的状态。大家对年租金回报率的期望值都不同，而且根据铺面的位置不同，不同的业主有着不同的心态，有业内人士表示疑惑：面对上百个小业主，用什么让他们“众口调一”呢？

难点二 年租金5000万－6000万是“临界点”？

“其实不管是小业主更倾向谁，或者说元华想跟谁合作，最终还是要回归到利益问题，也就是谁愿意出更大的价钱，所谓‘价高者得’。”一位原元华的员工说，小业主当初和元华谈崩，很大程度就是想提租，如今遇到两个竞争对手，自然会有“通过博弈获取更高回报”的心态。

对小业主们来说，年租金自然是越高越好，但是，对一家4万平方米百货店的经营者来说，年租金越高也就意味着成本越高，压力越大，胜算越小。业内人士分析，解百的心理价位在5500万元左右，银泰的心理价位则在5000万元左右。

“如果是6000万元的年租金，对百货店来说可能是一笔非常大的负担，一旦不能成功，就面临着亏损的难题。”上述业内人士分析，按照6000万元的年租金来计算，销售额的10％全部给小业主，也就意味着每年销售额要做到6亿元，而此前元华商场的年销售额大约在2－3亿元。对一家百货店来说，销售额的10％全部给业主，除去其他的成本，利润几乎所剩无几。

不过，从战略布点的角度也有另一种可能，商场抢到了理想的物业，也就意味着不给对手打击自己的机会，为了能保住市场份额，即便前几年不赚钱也无所谓。

除了年租金之外，原来元华和小业主的“5年限期“也是导致经营没有持续性的重要原因，现在很多百货店都采取租赁形式经营，一般租期都长达10－15年以保持经营的稳定性，如果今后还是5年期限，估计也会成为经营的阻碍。

猜想一 谋取元华，解百将有延安路南端的话语权

今年，银泰在杭州的步伐走得很快，之前银泰西湖店已经开到了延安路南端，如果元华被银泰拿下，刚刚步入快速增长期的解百很可能因此而处于被动，所以元华对解百来说，也是一个必争之地。

如果解百谋取到元华，则可能拥有延安路南段商圈的话语权。届时，解百的老楼重新改造，和元华之间架一座天桥，解百计划中的新元华可能会比现有的解百更年轻，很多品牌会有更大的空间，也有资本去引进更多独有品牌。

猜想二 拿下元华，银泰将“打通”延安路一条街

如果银泰拿下元华，延安路一条街上就有了银泰六家门店。最北端有银泰百大店、武林店，中间段是湖滨名品街的一期和二期，南端有银泰西湖店，如果能拿下元华，就意味着把延安路都“打通”了。

截至昨天发稿时，银泰高层仍以开会为由拒不透露和元华谈判的细节和将来的打算，不过，业内人士分析，如果银泰拿下元华，肯定会联合银泰西湖店一起做促销活动。这样一来，银泰杭州各单店销售额虽算不上第一，但论市场份额，银泰在杭州零售业里显然已拥有了很大优势。