正当我们对杭州一些特殊产权楼盘及房产进行了解时，在地下默默生长了十多年的“小产权房”，突然成为舆论争议的焦点。

建设部在今年6月专门针对“小产权房”发布购房风险提示称：“小产权房”不受法律保护。明示城市居民，不要购买在集体土地上建设的房屋，“小产权房”不能办理房产证等合法手续。

继而，北京市国土资源局表示，北京市国土部门正联合北京市农委在全市范围内开展“小产权房”调查，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。受政府严查影响，不少小产权楼盘已经停售。

如今已占北京全部销售楼盘数量两成的“小产权房”，命运存在着诸多悬念。杭州的小产权房短期是否受这股风潮影响，尚不得而知，但涉及购买者的一些实际问题，仍需得到业内人士从法律角度的解答。

戴和平进一步指出，只有房屋取得合法的房产证明，才可以合法的进行转让、抵押等。买方要在卖方取得产权证后办理过户手续，只有办完了房屋过户手续，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

对于小产权房甚至无产权房的转让交易现象，戴和平律师形象地比喻为“一半是天堂，一半是地狱”，虽然在价格上获得了实惠，但是一旦出现纠纷，交易者要有受到损失的承受力。

律师建议买房避免这三种房子：手续不全的商品房、集体所有土地上兴建的房屋以及单位联建但未补交税费的房屋。现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必需的法律文件供买房人审查。买了手续不齐全的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。虽是或多或少的风险，但其发生的概率较高：产权可能有保证，但取得权属证件的时间没有保证； 为取得产权，购房人要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等； 房屋可以使用，但无法取得产权； 房屋一旦被政府征用或者拆除，将面临血本无归的可能。

眼下，业界对“小产权房”的关注度很高，人们除了对购买“小产权房”到底有何风险以及对事态如何发展比较关注外，也有业界人士提出应对这一现象进行深刻反思。

“小产权房”究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念，我们拭目以待。

政策鸿沟难以跨越

目前人们关注“小产权房”的一道核心内容，就是农民集体所有建设用地的使用权依法流转的问题。

在中央政府层面，2004年国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。到了2006年，国土资源部在《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。

杭州从2001年至今，先后出台过如《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》、《批转市国土资源局关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》等重要政策。杭州市是全国范围内较早实施征地留用地制度的城市之一。“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二三产业，壮大集体经济、安置失地农民。所谓10％留用地制度主要内容为：对撤村建居试点村按照其全部农用地（不含林地）可转为建设用地的10％核定留用地指标；留用地征为国有并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目；土地出让金按照基准地价55％计算，并根据留用地的规划条件予以返还，最高可以全额返还，最少也可以返还收取土地出让金的55％。

然而，不管是地方政府的探索还是国家主管部门的文件，都受制于现行的《土地管理法》、《担保法》。农村宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等“硬杠子”，始终成为无法跨越的障碍。以法理而论，个人并没有对集体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权获得土地出让收益。

折射城市化过程特殊阶段

房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

第一种解释：开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的，相对来讲开发商的大，购房人的小。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，这种房产实际上没有真正的产权。这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

其实，大家讨论的小产权房是第二种情形。

暂时抛开政策规定，我们发现各大媒体、网络目前围绕北京小产权房的争议不断，其焦点就是：一方对小产权房的质疑，小产权房是在农村集体所有的土地上直接开发的用于居住的房屋，除出售给农民自住之外，剩余的部分对外出售。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权，从目前的规定与条例看，如果开发给农民自住，肯定是没有问题的。但是如果商品化，显然是违法之举了。另一方对小产权房表示声援，认为消费者趋之若鹜就说明小产权房有其存在的理由，并表现出对其合法化的预期。

中国管理科学研究院研究员李开发认为，小产权房实际上反映了城市化过程中的一个阶段。如何规范涉及城市化实现步骤问题，需要统筹兼顾。

高风险与“大实惠”并存

记者从杭城几家以从事房地产案件为特长的律师事务所了解到，由于房屋没有产权证进行房子买卖交易出现的纠纷案件，在他们这里是较为常见的。

在前几年，“以租代售”楼盘与消费者引发的房产纠纷并不少见。纠纷的源头都是产权问题。据悉，通过开发商拿大产权证去银行做抵押，购买这类房子的业主可以办理按揭；但是接下来签订的合同不是商品房买卖合同，而是物业长期租赁合同；开发商往往会在这当口向购房者表示，产权证办不出来只是暂时的，一两年内肯定可以办妥；而等到房子交付使用了一段时间，产权证往往仍旧办不出来。花了数十万元的购房者变成了租房客，最后自然演变成纠纷。而现在的开发商出于避免纠纷的考虑，往往一上来就明确跟购房者说清楚，单套房子是没有产权证的。为了避免风险，保障购房者的权利，有些开发商会把所有购房者的资料在法定机构做备案。

至于个人之间的小产权房转让，则是难以通过法律来维护双方权益的。据了解，对于没有办出产权证的房子，交易双方一般都会到公证处做一份《委托书》，比如在委托书上注明“委托方代为办理银行按揭贷款还贷等相关手续，还清银行欠款后代为向银行及房产相关部门申办解除抵押手续，领取抵押手续”。“受托人有权向杭州市房产管理部门、土地管理部门申办、领取上述房产的房屋所有权证、土地使用证。”虽然有这样的委托书，但难免出现很多变数风险，比如有些房东在签约后，发现房产增值而反悔，单方面悔约。

原因何在？长期从事地产法律工作的戴和平律师介绍，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的惟一合法凭证。也就是说，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。现在很多楼盘都是以项目公司的名义开发的，一旦该项目公司注销，购房者将处于极其被动的局面。