“小产权房”这个词最近在全国范围内都掀起了轩然大波，有人趋之若骛，有人嗤之以鼻，更多的人还只是停留在听说的阶段，而对于这个说法的确切含义并不清楚。那么，到底怎样理解“小产权房”的含义呢？

民间说法：指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

政府部门说法：记者咨询了杭州市建设委员会杭州市城中村改造办公室主任陆革，他首先否定了杭州存在“小产权房”的说法。他说：“小产权房这个说法本身就很牵强，因为产权只存在有和没有的区别，而没有大小之分。所以民间所说的‘小产权房’其实就是‘无产权房’，没有任何得到政府部门承认的依据和凭证。”

杭州不存在“小产权房”，无产权的商务楼常年在热租中

网上搜索资料显示，杭州的小产权一说早在一、两年前房价涨声一片的时候就在民间传得沸沸扬扬。而正式由媒体方面将它摆到台前来还是因为今年10月26日《都市快报》上的一篇文章——《小产权房最近蜂拥上市 买不买成了很多杭州人的一块心病》。文章中以三墩地块为例子，详细介绍了该区域小产权房的销售情况，指出其单价比周围楼盘便宜近一半，但是购买者只能以年为限购买该房的使用权，而无法获得产权证明。文章中显示，有不少住户或投资者都对那样的房子十分青睐，对于房子的产权所有并不计较。

当记者就这一现状咨询陆革主任时，他分析说：“杭州推行撤村建居有这样的规定：在撤村建居时，从该村可转为建设用地的农用地中，将拿出10%的土地作为该村的留用地，主要是为了鼓励农民进行一些自主经营，帮助村经济的长期发展。在这一部分土地上造的房子，不可以分割出售，但是鼓励出租。《都市快报》上提到的地块，很可能就是属于这10%的留用地范围，在这个范围内可以建造商务楼，再进行对外的转租。”

如陆主任所说，这些楼盘都以“大厦、综合楼”等名称命名，而无法称为“小区、公寓”等。记者也向撰写该报道的记者进行了了解，这些以龙申剑桥公社为代表的区域，性质都是商务楼或酒电式公寓，由开发商承包建设并对外出租。市民一般可以购买20年的使用权，不具有产权。陆主任表示：由于这10%的留用地是规定其非经营性的，所以这样的“变相出售”其实在一定程度上也是违规操作。他举了这样的一个例子：在去年10月份左右，杭州临安也曾经发生过这样的情况。当时当地还处在新农村建设时期，当地政府就与开发商私下签约对外出售一定年限的使用权。这一做法遭到市民举报后，杭州市建委也对该地乡镇政府进行了调查，并对这一区域进行了规范化管理。

记者了解到，以商务楼或酒店式公寓对外长期出租的楼盘在杭州的覆盖面已经很广了。周边地区如三墩、下沙、九堡等区域都广泛存在，市中心如黄龙等地也都有。这些楼盘的开发性质仍然是商用的，包括住宅内的水、电费用都按照商业使用的价格来收取。但是至于购买者或投资者在获得使用权后到底是拿来作为写字楼还是自己住就很难说了，并且无从管理。

陆主任对比了北京、上海等城市的小产权房情况表示，杭州农村留用地对外出租的情况和这些城市中的小产权房有一定的区别。杭州的情况是在政策允许范围内的，只是在售后管理上无法明确对居民进行约束。而北京、上海等城市的一些小产权房是开发商直接出钱给村里，购买村里的土地建造公寓，这是违反土地管理法和城市规划法的，值得引起有关部门的重视。

杭州农居公寓已售出25套 性价比相当于经济适用房

针对这一现状，陆主任提到了杭州的城中村建设。1998年来，杭州市政府在杭州开展撤村建居改革试点工作，同时推行农转居多层公寓建设。主要措施是拆迁农民原有的房屋，建造统一的公寓式楼盘，再按照人头以建安价出售给农民。这样的房屋价格大约在1000-2000元/平方左右，这其中已经包含了建按价和成本价。据说，不少农居房在出售给农民的时候往往价格还要低一些，最低的约为600元/平方左右。

截止今年10月，全市老城区已累计命名三批计171个撤村建居村；农转居多层公寓（含滨江）已累计立项1961万方，累计开工834.25万方，竣工505.38万方；完成近13万村民农转非审批。据估计，一般一户农民拥有2-3套这样的公寓。

而这些改造后的农转居多层公寓具有独立的个人产权等相关证明，是获得政府和各管理部门的认可的。可以个人使用，也可以对外出租、出售。陆主任告诉记者，政府从2005年开始对农转居多层公寓上市进行了各方面的规定，在房屋所有人取得相关产权证明后，按照规定补缴土地出让金等相关规费，所有房产就可以像一般商品房那样上市交易。陆主任表示，这一规费合计约102.25元/平方米，只是很小的数量。这样算起来，这些农转居多层公寓的性价比可以说相当于经济适用房，在杭州现在的房价市场来看是十分合算的。

不过这些房子有一个特有的现象，就是出租率比较高，而出售情况却少之又少。据有关数据显示，2006年杭州仅有2套位于拱苑小区的房子进行了上市交易，2007年增加到了25套。从资料上显示：在这些上市交易的房屋中，有6套来自拱苑小区，18套来自漾河公寓，1套来自庆隆苑。房屋的平均成交面积约74平方，平均成交价格为59.2万元，按照这样计算，这些房子的单价平均在8000元/平方左右。

记者特别了解了成交率比较高的漾河公寓，该楼盘位于原石桥镇西文村附近，小区两面环水，西到上塘河，南是漾河，干道白石路经过小区门口，一期用地面积38466平方米，有26幢6层多层楼房，总建筑面积65287平方米。房屋总体户型在49平方米/户-170平方米/户之间，设置两层地下室，用以停车和放置设备。去年8月，一期工程竣工。有关房产专家分析，该楼盘主要是从地段因素上考虑来说也比较受欢迎。它的所在城区为下城区，相对比较中心，同时又是该区域首个农转居多层公寓，知名度也会因此提高。

买还是租，要使用权还是要产权，杭州人值得慎重考虑

正如陆主任所说，如此优惠经济的农转居多层公寓，在杭州现在的房价市场来看是十分合算的。可是为什么销售情况并不好呢？陆主任对此也进行了十分客观的分析。

首先从政府来说，已经为这些公寓的出售提供了十分有利的条件，无论是从上市规定来说还是房产证的发放、办理来说，都已经和商品房一样便捷了。据了解，目前全市共发放了3242套该种公寓的产权证，总面积为35.95万平方米。

但是从农民自身角度考虑，房子在现在的市场条件下，出租肯定比出售更具有经济效益。而从市民角度考虑，可能会认为多层公寓中居住的都是农户，会因为地段、小区管理等自身的一些考虑而不愿意购买农居点的房子，即使购买了也是为了再出租，不一定会自己入住。

陆主任表示，房屋交易主要还是一个个人的自主行为，政府也不可能因为当前城市房价较高的因素而开放特别的政策要求市民去购买农居房。只能通过一些引导来让市民找到最合适的选择。目前市委、市政府定出指标，到2011年预备建成农转居公寓400万平方米以上，这也说明这类房屋的前景是十分可观的。

可以比较得出的是，和文章开头提到的小产权房相比，这类房屋更具有可购买性。首先从地段和价格上来看，可以说是相当的。但是农转居多层公寓具有政府认可的产权和各方证书，这是一个很大的优势。这类房屋可以进行正常、便利的交易和再交易，购买的是实实在在的产权。而集体土地上的"小产权房"没有任何政府认可的产权证明，只能购买它的使用权，也就是长期租赁，那么同时必然也十分不利于再交易。

目前，政府部门给出的态度是明确否定了小产权房的交易，并在各方面向市民提醒了其中存在的风险。但是在利益驱动和买方市场的极大需要下，这样的交易一直存在。而作为杭州特色的城中村改造带来的多层农转居公寓，在某种程度上或许给了杭州人一个更好的选择。