写字楼与住宅获得更多发展空间

因为外围低价土地的可达性增加，制造业将更易向外围发展，寻求更低廉的成本，杭州目前仍有不少中小型制造业分布在市中心区域，土地价值未能充分体现。随着地铁带动人口外迁，这些工业已没有必要拥挤在城市中心区，可以腾出更多的土地开发写字楼与高档住宅，发展第三产业。

CBD加快发展

次中心商务区形成，写字楼布局集中化

写字楼的选址要求地处市中心地段，覆盖范围大，公共交通可达性强，且要求相对集中布局，享受服务与被服务的种种便利，因此，从国外城市形态看，写字楼首先在城市中心区集中布局，其次在交通节点上少量布局。目前杭州市中心区因先天条件不足，缺乏对写字楼布局的整体规划，写字楼大多沿道路布局，空间狭小、交通拥堵、环境杂乱，写字楼运行效率较低，除金融贸易业因自身经营特点不得不拥挤在市中心外，一些客户联系频率相对较低的生产性服务性企业如设计业，宁愿舍弃商机较多的市中心地段，而落户在外围非中心区。这不仅影响了产业的发展，对城市而言，难以形成代表新兴产业形象与现代城市形象的写字楼建筑群。

今后20年杭州产业升级，第三产业进一步发展，地铁的实现将使目前散乱的写字楼布局有所改变。首先，因为城市中心区（CBD）规划有多条地铁线，人流集散能力巨大，吸引大量服务面广的生产性服务业向其集中，如金融、贸易、法律会计等专业服务业，形成发达国家城市中常见的高楼林立、人流密集的CBD。目前正在建设的钱江新城功能先进，空间布局合理，将是第三产业与企业总部的良好选址，但若没有强有力的交通工具，其通达性将成为影响这类企业入驻的因素，因此地铁的建设对钱江新城的形成与发展意义重大。

同时，随着地铁带领城市扩大，依托地铁重要站点、并有一定发展基础的次中心出现，写字楼也将在这些次中心首先集聚发展，形成比较明显的次级商务区。

除上述二类区域外，在其他公共交通可达性较差的区域，写字楼开发将面临一定的风险。商业服务业将分级发展，市中心商业的等级将进一步提高，一般性商业与生活服务业在次一级的中心区发展。

杭州目前商业层次有所形成，但尚不明显，上述次中心形成后，商业将在这些次中心集中快速发展，商业物业的开发将获得较多的发展机会，同时市中心商业档次提高，向高精尖方向发展。这两类区域以外的、没有经营特色的普通沿街商业将面临一定的挑战。

人口的变化与房地产——

人口规模增加

住宅产业后续需求持续增加

在小运量的地面交通时代，由于道路的限制，市中心区居住密度不可能很高，同时因人们出行范围也不能很远，无法大量居住到外围，城市的人口容量有限。过去十几年杭州人口一直在150万－200万，城市范围也围绕着老城区，难以向外大幅度扩展，用于住宅开发的土地十分有限，导致房价高涨，限制人口的进入，住宅产业的发展将受到制约，甚至面临很大的风险。

杭州若要实现西湖时代向钱塘江时代的发展，必须借助于大运量的交通工具———地铁。随着地铁的实施，城市范围将迅速扩大，可用于开发的土地增加，地价和房价有所回落，吸引更多的人口进入，住宅产业才能持续发展。

人口分布格局变化

住宅业市场分化，楼盘区域差异性明显

地铁的运行使人们的出行范围扩大效率提高，市中心人口向外围扩散，原低品质的住宅区或改为写字楼或升级为更高档次的住宅区，土地利用更加合理，城市中心功能增强，环境改善。外围人口增加，尤其地铁沿线居住密度大大增加，地铁沿线的住宅业面临机遇。

住宅楼盘的开发出现分化，以交通工具作为客源定位的主要因素之一。地铁周边应增加开发强度，以高容积率的普通高层住宅为主，容纳更多的人口，以享受地铁的便利，户型面积可相对较小，主要客源为通勤量大的上班白领。离地铁较远、景观生态质量优越处则以低密度的别墅、排屋为主，大户型为主，主要客源为收入较高、以私家车为主要出行工具的企业管理人员，少量小户型可作为外地在杭州购置的度假房产。

外围住宅楼盘的使用率大大提高

住宅郊区化时代真正来临

虽然由于汽车的普及，外围高环境质量区域的开发陆续启动，但因市中心区（工作地点）道路拥挤、停车困难，人们难以完全将汽车作为通勤工具，外围高品质住宅的真正使用率不高，地铁发展后，可以在外围地铁站建设大型停车场，将私家车停在此，转乘地铁上下班，快捷便利，既可享受外围优越的生态环境，又可以轻松工作，真正实现理想的生活与工作方式。

目前杭州外围低密度住宅的开发量较大，如果楼市出现调整，这类物业首先面临需求的萎缩，只有城市依靠快捷交通迅速向外围扩大，这些住宅的需求量才能迅速增加。