宏观调控之后，二手房源逐渐放量，购房需求依然强劲，成交量在持续低迷了大半年之后逐渐回暖，而房价虽无下跌涨幅却有回落，此间杭州中介公司还进行了一场大洗牌，是不是表明杭州二手房市场已经日趋理性了呢？为此，中原地产对人居展二手房进行了相关调研。
本次人居展期间，访问员共拦截了450位购房者进行问卷调研，同时与 5月份第十一届房展会上的购房需求统计数据相比较，相信对判断房展会后的二手房市场走势当有裨益。
调研日期：2004年10月15日至10月17日
研究对象：未来两年内准备购买二手房的消费者，主要年龄在26-35岁间
执行方法：人居展二手房专场定点拦截访问，共获得400个有效样本
统计软件：SPSS
结婚的和为父母的多了
数据显示：10月份人居展中，该年龄层中买卖二手房的主要目的是改善住房条件的占57.1%，与5月房展会相比上升13.8%；结婚用房占20.4%，给父母购房的占5.1%，给子女就学买房占7.1%，其他目的买房的占10.2%（与5月相比上升了1%）。（见图1）
我们认为，购买二手房有了新的趋向：一是现在步入较大规模的“换房时代”，随着商品房开发量的增大，进入二手房市场的房源品质越来越高，类型越来越多，使得购买者的选择余地大大增加；二是随着杭州人口老龄化问题越来越突出，解决好“老年人”居住问题成为小辈们的大事。现在大多数老年人都喜欢住在离孩子家近一点，楼层低一点的地方。
首选市中心不动摇
据调查，人居展上有27.4%的购房者依旧希望首选市中心，与5月房博会相比上升5.1%，城北大关、德胜、三塘一带（占12.3%）的需求与5月（占14.9%）相差不大，反观城东景芳、四季青、采荷一带由5月的11.4%增长到16%。（见图2）
我们认为，由于近半年内城南、滨江一带新盘近期放量比较集中，分流了一些购买二手房的客户。随着拱墅区市政建设力度加大，配套的完善，住在城北也是个不错的选择。相信城北仍会是今后杭州二手市场成交热点区块之一。
而城东以前二手市场风平浪静，只有采荷、南肖埠一带略有成交，但现在随着钱江新城在购房者视线中逐渐清晰起来，越来越多的购房者对住在钱江新城附近产生浓厚的兴趣。
选择市中心是由于20％个税取消的利好前提下，市中心房源数量供应略有加大，而挂价也趋于合理，从而再次吸引购房者在此区块选择合适的二手房，但从整体上看，市中心供应量还是相对比较少，性价比（楼层新、面积适中、价格合理）高的房子也比较难找。而对于大多数二次置业者还是跳不出以往的生活圈，特别是市中心一带的二次置业，更不愿意选择其他区块的房子，无形中让自己失去了很多选择的机会。而对于外地购房者来说，杭州的西湖是惟一的，选择市中心更是身份的象征。城西文教区一带，近年来成交价格上涨过快，一部分原来打算在此区块购房的有效客户另择他处。
50万元以下的最多
数据显示：43%的购房者考虑总价在50万以下的二手房，有33%的购房者考虑总价在51万-75万元，有12%的购房者考虑总价在76万-100万元，有7%的购房者考虑总价100万元以上的二手房。再看看购房者不同总价区间内对户型的首选要求，50万以下的购房者首选2房1厅1卫（占总数的74.2%）51万-76万首选3房1厅1卫，76万-100万首选3房2厅2卫，100万以上的首选4房2厅2卫。（图3）要精装修房的多了数据显示，有44.3％的购房者选择购买二手房以毛坯为主（与5月房展会相比下降了8％，），有28.3％（与5月房展会相比下降了2.8%）的购房者选择简单装修，有26.4％（与5月房展会相比上涨9.8%）的购房者选择精装修。就拿精装修为例，选择精装修的购房者中有56％的人认为房东把二手房挂出来的总价中含有装修款2万－5万，装修款含2万以下的占6％，装修款含5万－10万的占38％。
该年龄层购房还是相当理性的，随着人们对精装修的认同，自己不用花太多的时间在装修上，对购房者来说是一件省心的事，对于房东留下来的装修，先用着再说，等日后实力加强，要么重新装修一下，要么就再考虑换房。（见图4、图5）
高首付高月供增加
由于银行贷款政策的限制，以及银行即将加息的消息不断传出，购房者选择按揭购房的比例有所下降，而选择一次性付款和分期付款的比例有所增加。本次人居展与5月相比，选择按揭购房的比例下降了10.94%，选择一次性付款的比例上升了2.49%，选择分期付款的比例则增加了7.5%。
按揭购房中，选择高首付高月供的比例也有所增加。与5月相比，选择首付两成的比例下降了8.51%，选择首付三成以上的比例则上升了6.89%，占了总数的58.62%；选择月供1001-2000元的在5月时最多，占68.8%，而人居展这一比例只有45.24%。选择月供2001-3000元的比例上升了9.93%，选择月供3000元以上的更是上升了14.07%之多。（见图6）
喜欢“年轻”的房子
此次被访者中，选择建筑年份在1990年以前的购房者只有0.94%，比5月下降了1.06%；选择1991-1995年的有20.75%，与5月的19%相差不大；选择1996年-2000年的占了48.11%，下降了4.89%；选择2000年以后的占了26.42%，上升了5.42%；
1990年以前的房子楼龄均在14年以上，相对总价较低，但人们已对房屋的抗跌性也越来越关注。同时，5月份开始，银行对1990年以前房子的放贷开始严格控制，有些银行甚至不做按揭，所以房龄越来越受购房者的重视。
选择中介看品牌和服务
数据显示，购房者选择中介公司进行买卖交易的主要因素是：服务态度、品牌、房源数量，而对于服务收费，人们已越来越看淡，这说明消费者趋于理性。这届人居展二手房展会共吸引37家杭州中介参加，其中又新增加一个“外来和尚”———港美联，加上原来的21世纪不动产、信义房产、中原地产、住商不动产以及本土军———裕兴，公众房网，金丰易居，我爱我家等，中介品牌公司在杭州二手市场将进行残酷的“厮杀”。（见图7）认为房价会基本稳定20%个税暂停征收以后，对于房价，被访者认为“小幅上涨”、“平稳不变”、“小幅下跌”呈三足鼎立之势，换句话说，大家都认为房价将保持稳定，与5月相比说“大涨”的人没了。这也充分说明现在购房者在20%个税暂停征收以后，对杭州二手楼市走势的真实看法。（见图8）
后市判断
20%个税暂停征收后，买卖双方僵持的局面将逐渐被打破，人居展以后的成交量应有所上升，从而带动整个二手房行情的明朗化。
从价格趋势上看，1990年前的房屋将有所回落，部分户型不合理、采光较差的房源下降将更明显（与5月相比下降达8%－10%）；1990年－1995年的二手房价格弹性更大一点，因地段的不同价格也会不同，但基本维持在市场均价左右波动；1995年-2000年的房源，因其户型比较经济，多在70-90平方米，适合自住，需求最大，它们将是活跃市场的关键。
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