2004年注定是不平凡的一年。相对于2000-2003年房价的稳步快速上涨，2004年的杭城房地产市场是在国家宏观调控、杭州房产新政实施而又取消（二手房交易征20%个调税后又暂停）的大背景下展开的。杭城房地产市场经历了年初的价格大涨、年中的成交萎缩直至目前量价回升的过程。消费者的心态也经历了从惊叹到期待、再到接受的演变 。
人居展折射四大特征
在这次人居展中，我们发现了它与以往不同的四大特点。
一、选房余地正在增加，新开楼盘郊区化。从本届人居展参展楼盘统计数据看，杭州六城区在售及未来一年中可售的普通住房面积有595万平方米。各家可售楼盘均有一定的选择余地，以往的抢购现象不再。这说明，市场需求经历了从2000-2004年上半年的疯狂增长，大多数有购房和改善住房条件能力的需求者（虽然其中掺杂着一定的炒房者）已经选购了自己的住房，新增的有支付能力的购房者数量有所下降，市场供求关系正趋于平衡。
另一方面，据杭州中原房产营销机构统计数据显示，目前杭城可售普通住房面积最大的区域是滨江区，约有230万平方米。其次是钱塘江北岸沿江区域、下沙、三墩，其中九堡、下沙未来两年内潜在供应量可达200万平方米以上，很有可能在未来接替滨江区成为杭城主要普通商品房供应区。而城中及周边区域可供住房量极少。在目前买方市场的状况下，置业郊区化是大多数市民必须接受的选择。
二、房价稳中走高，开发商心中“底气”不足。本次人居展的房价无疑是最大的看点。房价继续保持坚挺，又一次让大多数购房者失望。六城区中，市中心的房价基本是“百万元户”，东南西北四区单价也多在8000-10000元之间，滨江、拱北的单价在6000-8000元之间，三墩、北景园、下沙的单价在6000元以下。但是，与上半年的房交会相比，购房者少了许多抱怨，多了一些理性。这或许与本次人居展可售房源不少，没有出现抢房现象有关；也或许是有了上半年房交会时的体会，现在已不觉得惊叹。
同时，对开发商而言，新盘如何定价却是一再需反复斟酌的难题。本届人居展出现了多个展位要求客户填资料、做调查的现象。不少楼盘都将开盘时间定在10月底、11月初。显然开发商在估算开盘时定多少价格合适的问题。这说明，在宏观调控和年中成交停滞的背景下，开发商对房价涨跌把握的信心也十分不足。当然，本次人居展后，估计开发商的信心会增加不少。
三、外地购房者仍然踊跃，自住型购房成主流。经了解，人居展期间外地投资客在各楼盘展位前频频出现，看来本轮宏观调控并没有影响人们对房地产投资的热情。相比于去年及今年上半年预售备案楼盘中外地购房者占30％左右的情况，估计短期内仍不会改变。但是，现在的外地购房者选房时多了几分选择，少了短炒的成分，多数有长期投资的计划。少了炒房的、多了自住的，这也是本届人居展的一大变化。既然是自住，那么要综合考虑的因素就比较多，多看多比较，下单自然也不会如炒房那样迅速。虽然统计数据显示本届人居展的成交量不如往年，但应理解为是一种好的变化。
四、结构性矛盾仍未有明显好转。开发到哪里，房价就涨到哪里，城西、拱北、滨江区的开发都是例证。开发的郊区化并没有带来房价的明显平抑。目前，六城区内单价6000元以下的房源屈指可数，基本在三墩、北景园、下沙三大区域，数量以下沙供应量最大。除此以外，单价5000元以下的房子只能到临平、闲林、老余杭、崇贤、仁和以及萧山闻堰镇去找。但这些地方距离市中心都在20公里以上，生活配套也远不如杭州六城区完善，若要上班在市区、居住在那里，目前尚不具备条件。市场又一次让多数购房者失望了。
购房者应注意这些问题
基于上述情况，我们建议，一般购房者对目前的楼市需有以下的认识。
一、如何看待目前的房价。本届人居展，房价并未如许多购房者所期望的那样出现下降。杭城本地的购房者心情是复杂的。对大多数家庭来说，购房已成为一件痛苦，但又是迟早要做的事。特别是在目前宏观面较复杂的情况下，不少家庭仍对房价下降心存期待。我们认为，目前的总体房价与杭城大多数居民的收入相比确实是偏高的，就如早几年的汽车市场那样，在高端消费者的住房需求得到全面满足以前，房价的下降是困难的。此外，城市人口增长和住房的投资性需求也是房价的有力支撑，而城市的扩张也将引起可居住区域的不断外移。从长期来看房价，它会回归到大多数居民能接受的水平，但在目前阶段，购房者应该在时间、空间和区域三者间进行综合权衡，相机抉择。
二、关于风险控制。随着房价的上涨，大多数购房者对面积的要求在下降，对距离的接受度在提高，对新旧的容忍度在扩大。有人通过省吃俭用、父母亲朋资助来购市区的房子，有人干脆买到远郊去，还有的人买市区的中小套，更有的人干脆只租不买了。
我们认为，住房是一种长期耐用品，对于多数以七至八成、二十年甚至三十年按揭的购房者，在购房中应注意控制家庭收入变化的风险、依家庭稳定收入标准量力而行。银监会对住房贷款的风险控制指导标准是：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。世界银行通过对多个国家居民的住房支出统计后发现：发展中国家普通家庭住房支出一般占家庭收入的15％左右，中等发达国家为20％左右，发达国家为25%-30%左右。我们民族是一个具有高储蓄传统的民族，从安全的角度讲，我们认为一般家庭购房应以月房产支出低于月家庭储蓄（也可以家庭年储蓄额除以12计）的70％为标准，计算可承受的房屋总价、选择可购房源。这样，家庭既能实现购房置业，又不会使生活质量因购房而下降，还能为未来作一定的储蓄以备各种生活变化所需，即使房价下跌也不会背上太重的心理负担。
三、关于购房消费观念。多数购房者都希望一步到位，买一套120平方米左右、三室两厅两卫的多层或高层住宅。但是，不断上扬的房价让不少人望而却步。有人依靠父母亲朋资助、自己省吃俭用以购得大的房子，可是也背上了大堆的债务，还明显地降低了自身的生活质量，细想起来，实在是得不偿失。
在发达国家成熟的房地产市场中，住房梯度消费已成为多数家庭的置业模式。刚参加工作的时候，收入少，租房子；工作几年，有一定收入积蓄后，买一套普通中套住宅；事业有成时，可以买一个大套甚至排屋、别墅。其实回想我们父辈、祖父辈，在福利分房时代也是这样过来的。目前，杭城市区七八成新的二手住房一般比同地段的新商品房单价要低1000-2000元左右，而且户型相对经济，选择余地也较商品房市场大。从国外成熟房地产市场的发展历程看，近几年新建的商品房在未来几年也会有相当部分会转到二手房市场进行交易，二手房必将成为房地产市场交易的主流。因此，购买二手住宅将不再是一种无奈的选择。
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