杭州房地产市场经过五月房展会成交量大幅下挫、土地市场竞拍冷淡、银根紧缩的市场低迷期，迎来了西博会人居展。其间，浙江中原展开了为期三天的问卷调研，进行了专业相关分析，藉以对现今消费者的消费心态及趋向作进一步的探究，为大众购房、开发商造房提供相应的市场参考。
调研时间：2004年10月15至17日
调研方式：拦截式问 卷访谈
抽样方法：随机抽样
采样点：浙江世贸中心展览现场
年龄取向：25-60岁
样本量：回收问卷672份，其中有效问卷657份
统计软件：SPSS
购房者越来越年轻
据中原在本次人居展上抽样调查的结果，受访者的年龄分布比例与5月的房展会相比基本相似（见图1），两条曲线非常接近，这有助于我们将各项调研数据进行纵向比较，以探究上下半年置业者的需求变化。
从图中我们可以看到，26-45岁的中青年是购房的主力，这个观点已经在近年来的很多次调研结果中得到证实，因成家立业的需要以及对提升生活品质的渴求，这一年龄段的购房需求一直占据整体市场需求的60%左右。
本届人居展调研结果表明，在所有无购房经历的人群中，45岁以下的比例达到78.73%，而在所有已有购房经历的人群中，26-45岁的比例达到67.72%。与五月相比，队伍越来越年轻化。通过柱状比较图（见图2），我们不难发现，26-35岁这个年龄层是无购房经历与有购房经历的比例差距变化的分水岭，这意味着置业者的需求必须被相应细分，而无房者的原始需求和有房者更高级的需求正是基本的两大需求。
在对所有受访者的职业统计中，比例位居前四的依次是公司一般职员、私营业主/个体户、企业管理人员、事业单位一般员工。这基本代表了城市中最为普遍的几大生活群体，这部分人群的需求直观反映了城市中最为主流的置业状态。受访者的学历分布基本延续上半年调研所得的态势，即以大专和本科学历占据的比例最高，两者总和占到65.61%，而大专以上学历的人群达到了74.15%。在家庭年收入方面，高点集中在5-6万元和10-15万元（见图3），这一特征基本反映了原始需求者和更高级需求者在经济实力上的分野。在房价持续增长的形势下，高学历高收入者逐渐成为购房的主力群体，这也意味着对市场所供应的产品品质要求将日渐提升。
受访者的家庭居住模式基本分布如下，与子女同住占34.88%，两口之家占27.80%，单身自住占24.63%，与父母同住占10.24%，三代同住占2.44%（见图4）。家庭的居住结构决定了其未来可能选择的购房目标。从一般意义上来看，希望改变当前的居住空间是最直接的购房动机，无论是目前的单身者、两口之家或者是偕老带幼的，都是出于对目前居住空间的不满才产生了购房行为。
正是基于以上的条件，我们在接下来对反映需求的各个方面分析时，遵循受访者背景资料所反映的客观事实，希望做出更严谨、科学的结论。
出租投资的人多了
据中原本次调研结果显示，在商品房展区的所有受访者中，66.1%的人只考虑商品房，28.29%的人考虑商品房为主，但不排斥二手房，而5.61%的人更多地考虑二手房（见图5）。结合商品房从今年下半年到明年上半年的供应情况来看，老城区新增供应量少的局面不会改变，而近郊楼盘供应量虽然大，但区块配套的成熟尚需时日，这就使得部分购房者在选择上不再坚守商品房的阵地，把二手房也纳入考虑购买的范畴。
在购房目的的选择上，选择自用为83.66%，选择投资为16.34%。自用型购房继续保持较高比例，在自用的分类中，改善居住条件以62.89%的比例成为首要目的，其次是25.78%的新婚用房。各项数据与上半年房展会的数据相比变化不大，遵循当前房产形势下的常规规律。而在投资目的中，基本比例格局不变，但出租的比例超过转卖的比例，就这一点来说，随着宏观调控对房地产市场的影响，房价快速增长的势头被遏制，短期投资增值变现的机会在当前市场已经是可遇不可求，比较多的投资者开始倾向于出租收益，当然更多的人实际的想法是暂时出租获利，待楼价有所升高时，视情况转卖变现，抱有这类心态的人占到59.32%的比例。（见图6、图7）
城西情结仍然很重
在首选区域的统计中，市区首选前三位依次是城西、城中、滨江区。虽然有对交通拥堵的抱怨，但购房者的“城西情结”依旧难以割舍，有38.57%的人依然首选城西，基于该区域在居住群体和文教环境上的优势，以及不断升级的各项配套设施，城西依旧是充满魅力的区域。18%的购房者首选城中，城市中心的地段优势无与伦比，再没有比住在城市中心地带更方便的了，工作、生活都将以极高的效率展开。16.86%的人首选滨江区，复兴大桥的建成通车瞬间拉近了该区域与城市中心的距离，而完善的市政规划和逐步增加的各项配套，使该区域在将来的几年里都将成为购房者关注和选择的焦点。结合购房者选择该区域的原因看，对城西选择最多的原因是“习惯住在本区域”；选城中者较多选择的是“交通方便”和“工作方便”；而对滨江区选择最多的原因则是“未来发展潜力大”。每个区域的优势所在，一目了然。
在郊区板块的首选区域中，老余杭、闲林板块以28%的比例占据首位，而下沙和临平分别以22%和18%分列二三位。郊区板块的选择原因比较明显，归结起来主要有两点：其一，到城市中心所花费的时间；其二，当地现有的各项配套。老余杭、闲林板块楼盘众多，土地储备量大，但之前一直缺乏明确的市政规划，因而前景并不明朗。随着该区块市政详规的出台，以及交通路况的逐步升级，区域的关注度再次升温。而下沙和临平板块为杭州的两大副城，有当地经济开发区和工业区的优势，也有相当的生活配套基础，未来发展前景相当可期，故而也成为购房者相对热衷的板块。（见图8、图9）
大多想要二三室
城市用地的日益紧张，带来房屋建造中的变化就是容积率的上升，同样大小的一块地，必须建造更高的楼层，才能容纳更多的住户。比较5月房展会和10月人居展的统计结果，四大类型各自的比例变化都比较细微，多层比例小幅下降，小高层比例略有上升，两者差距继续缩小。人们的心理预期随着周边环境的改变也在潜移默化地改变，当可开发土地越来越少，而小高层、高层建筑在产品设计方面日趋完善时，相信人们将不再坚守多层的阵地。（见图10）
对房型和面积的选择，置业者的变化非常小。三居室的选择比例为53.14%，两居室的选择比例为34.82%。三居室的主要选择面积集中在100-130平方米，两居室的主要选择面积集中在80-110平方米。三居室无疑是功能齐全的房型，对标准的三口之家来说，是最完善的户型，既保证了每个家庭成员的自由空间，又在一定程度上延伸了空间的舒适性。而两居室虽然在空间分布上有所欠缺，但基本功能并不缺少，在房价支出预算上也相当有优势。（见图11）
心理单价总价又增高
杭州楼市虽从今年五月房展会以来一改以往热销局面，整体销售开始趋于平静。但从五月房展会后陆续开盘个案的单价来看，市场整体价格并未受到很大影响，市区楼盘价格仍坚挺，郊区楼盘也基本保持原有水平，未出现大幅价格波动。因此，面对杭州住宅整体市场价格的继续上扬，各置业者随之也不得不再次调高自己的预期心理价位。
在本次调查中，置业者的心理可承受单价集中在5000-8000元/平方米之间。其中7001-8000元/平方米为第一高点，占被访者总量的14.63%，而今年五月房交会数据显示5500-6000元/平方米为第一高点。半年时间置业者心理可承受单价上涨幅度高达30.43%。
人居展中第二个关注高点在6001-6500元/平方米和6501-7000元/平方米。选择这两个区间的被访者各占12.2%和12.4%。第三高点集中在5001-5500元/平方米、5501-6000元/平方米，各占10.2%和10.5%。从这组数据可见在5001-8000元/平方米的五档选项中，价格区间突出，各档被访者所占量呈平均缓和增加的状态。而在今年五月房展会占一定比例的3501-4500元/平方米区间的选项中，在此次人居展中选择该区域的人数明显下降。总价预算的分布与五月情况相近，基本都集中在41万-90万元的区间内，但10月人居展的整体曲线比五月房展会向右偏移一个选项，即五月房展会51万-60万元移至现61万-70万元。从置业者对单价、总价的承受力上不难看出，面对居高不下的房价，市场无形中挤压了一部分观望者及低价房需求者，从而更显示出消费者更多为有实际需求的置业者。（见图12、图13）
配套是个大问题
城区用地的稀缺、市区项目的减少，使置业者在置业过程中除去价格、地段、房型外，更关注楼盘的综合品质。此次人居展统计数据显示，“配套”首当其冲地成为考虑因素，有30%的被访者将“生活配套”选为除置业基本三要素外最关注的因素。五月房展会中该选项仅为第二关注度，景观绿色占据第一。此次人居展的数据正好与五月房展会互换，配套占第一而绿化景观屈居第二，升值能力在两次调研中均排列第三。从中可见，随着市区可购物业的减少，楼盘郊区化开发呈主力趋势。而景观好、配套差又是目前杭州各近郊区块开发的通病，配套问题将日渐成为影响广大置业者置业行为的主要因素。（见图14）
滨江闲林人气旺
浙江中原在此次人居展中，针对目前杭州两大住宅供应区———滨江与闲林，向置业者展开了专题调研。两大区域谁在消费者心目中更胜一筹，消费者对两大区域价格的认同又如何，下文将全面解析此次调研结果。
被访者中61.5%的置业者表示了对这两大区域有购买意向，其中选择滨江区的置业者占38.8%，选择闲林区块的占11%，二者皆会考虑的占11.7%。滨江区以超过半数的比例拔得头筹，市政规划明确、发展潜力大、环境好是购房者选择滨江区置业的主要原因。
的确，近年来，西湖时代向钱塘江时代的转变、复兴大桥的开通、滨江区域内市政建设的日益完善、高新高校区的建立等都为滨江区的发展奠定了扎实的发展基础。而闲林虽有着较好的自然景观和低房价的诱人优势，但区域内缺少统一配套、各开发片区缺少紧密性、整体规划还未具体实施等一系列实际问题，使得闲林区块的人气始终不旺。但随着近期《闲林镇镇区控制性详细规划》出炉，闲林区块还是具有较强发展势头的。
除此之外，还有38.53%的被访者又是因为何种原因而不在这两大区域置业呢？调研结果显示，离市中心远、工作不便、交通不便、区域房价过高这些因素阻碍这部分人的置业抉择。可见，杭州远郊房产的开发应向上海、广州等大城市学习，只有政府完善了基础市政设施，方便居民的日常起居才能真正吸引居民置业居住。
而在对两大区域价格认同上，被访者的反馈情况基本与目前市场现状相符。被访者对滨江区可承受的价格在5000-8000元/平方米区间内，其中以6001-6500元/平方米所占比例最高。闲林区块可承受的价格在3500-5000元/平方米区间内，以3500-4000元/平方米为价格主导。这一结果也反映了现今消费者日趋理性，消费需求也越发接近市场，并非盲目选购脱离市场。（见图15、图16）
综述
本届人居展需求调研的结果表明了以下市场特征：
*自用型置业者持续占主导地位*26-45岁置业者依旧是购房主力，略有低龄化趋势
*高学历高收入群体日渐增多*对房型和面积的需求变化不多，在建筑类型上更趋多元化
*心理预算增幅明显*注重社区生活配套，对郊区房的选择更趋理性
建议
结合本届人居展的商品房供应情况看，杭州近郊楼盘的供应量并不少，目前亟待解决的就是相关市政配套的问题，目前各个板块的规划已经相继出台，但付诸实施乃至建成仍需假以时日。城市一个中心的状况短期内仍不会改变，但各个区块的前景已经相对明朗。对广大置业者来说，根据自身的经济条件和生活状态，实行梯级消费，逐年逐次地改善目前的居住状态的做法也许更胜于观望与等待。
| 
