挂价———继续回落
6月第2周，城西挂牌房源又有增多之势。供应结构也发生了戏剧性的变化。举例来说，从上周的城西挂牌结构来看，供应主力从原先蒋村一带物业品质相对较高的物业逐渐调整为三墩及其文教区与古荡小区等一批物业，不仅平均面积比前一周下调了13.23平方米，而且直接拉低了其在这一周的挂牌均价（见图例），其平均房龄上升为8年。其他各个区块与西湖区情况类似，挂牌均价都有不同程度的下调，包括滨江区。据金丰易居统计：50万元以下的物业目前已占到总挂牌量半数以上。而7000元/平方米以下的物业也是供应的绝对主力。我们认为：这一批老物业的卖家在各大银行纷纷出台贷款禁限的严重压力下，有意识地开始调整自己的价位。据金丰易居下属18家门店近日对卖家的回访，有20%左右的客户愿意或准备调低自己早先的挂牌价格，并且降幅不小。看来相比政策调整，供求双方的心理作用力量似乎更大一些（新政前夕，有10%左右的客户愿意调低挂价）。
我们还发现：挂牌物业当中，1990年以前的物业竟占到了26%的份额，这批房龄在14年以上的老房子挂牌平均价格仅为6774元/平方米，套均价为34.8万元并且以房改房为主，所以旧房子的集中供应也使上周挂牌价格回落比较明显。另外，上一周私房与房改房的比例为1.76∶1。挂牌新增物业的套均面积为81.87平方米，面积为90平方米以内的物业占据68%的比例，比如上城区在上一周的挂牌平均面积也只有77.94平方米，比前一周有所下调。
挂牌物业概述
| 物业位置 |
套均价 |
套均面积 |
均价 |
| 三塘北村 |
58万/套 |
79.18㎡ |
7326元/㎡ |
| 京都苑 |
82.5万/套 |
115.48㎡ |
7259元/㎡ |
| 物华小区 |
49.67万/套 |
72.67㎡ |
6843元/㎡ |
| 水木清华 |
69.75万/套 |
128.37㎡ |
5419元/㎡ |
| 前周挂牌情况：82.31万 7717元/㎡ |
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上周挂牌情况：60.81万 7229元/㎡ |
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新房———主力成交
上周供应、需求、成交比为9.92∶5.23∶1，（即供求比为1.89∶1）。我们可以发现供应与需求之间的比例在慢慢地缩小。当市场不断地进行着自我调整的同时：一方面，卖方更趋向于理性挂价，另一方面，随着挂价泡沫的压除，之前被高价所压抑的需求（即买方）也正在逐步回归于市场。我们从各中介公司成交清单中看到：下城区和西湖区的成交都已明显回暖，各占到成交总量30%左右的份额。但从整个的成交物业成新度来看，虽然房龄较长的物业有价格上的优势，但买方似乎更青睐于成新度较高的物业。成交的物业基本都是1995年以后建成的。所以结构不同，造成了挂牌市场价格继续回落、而成交价格依旧走高的局面。
评论———是卖还是租
目前，很多人选择先租房，看后市情况再考虑购买。而卖方的物业空置多时仍不能实现销售，“空一个月，亏一个月”的心理使得他们极不情愿采取“可租可售”的方法。笔者认为：购置房产是一种可滞后的消费，因此不少非迫切的需求确实有暂时转移到租赁市场的可能。按租期推算，这些需求长的将延后6-12个月；短的却随时可能爆发。所以说：目前三级市场虽已形成供大于求的局面，但潜在需求并没有减少。转租不过是买家的缓兵之计，实际需求客观存在。
不少人认为：新房自用，旧房子出租做长线投资应有不错的回报。我们知道，房地产的价值体现在土地的价值，而建筑物则会因使用年限的增加而折旧（旧房屋的使用功能随着时间的推移日渐落后）。随着城市化的发展，市区物业的土地增值潜力已得到较大的挖掘。未来上升的空间已较为有限。再加上折旧贬值，因此老房子不适宜做长线投资，趁着还没有全线“封杀”早出手为妙。停滞在投资客手上的一些大面积物业可选择的路也不多（特别是由售转租的）。一般而言，房型越小越好租，价格越高空置率越大。目前杭州对于大标的物业的消化能力较弱。未装修的大面积物业在租赁市场并不受欢迎。与其忍受资金搁浅和每月还要还贷的压力，还是“落袋为安”的好。
据各中介公司反映，目前市场上的租赁需求增长速度并不与租赁供应相匹配，而租赁需求大幅度增长的可能性较小。因此短期内租金不会快速上升，出租回报率不高的问题仍不能很好地解决。出售还将是持房者的最好选择。而现如今房源量大、挑选余地大不说，出售者的心态也相对平和。从成交角度看，房价下降余地不大。
（感谢金丰易居、商务兴房网、公众房网、我爱我家、中原地产、外滩房产、三鼎房产提供分析数据）
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