曾经看到《新地产》中文章这样描述房地产：博弈对开发商而言其实是一门基础课———与市场的博弈，与政策的博弈，与同行之间的博弈等。在这场博弈游戏中，主角无非是三者：政府管理者、开发商、购房者。这三者构成了微妙的“三角关系”。
作为政府，它在不断地权衡“公平与效率”的关系之中，制定了一系列的政策，比如制定了土地出让的游戏规则，因它是土地市场的惟一管理者，因此，在与开发商博弈的过程中占尽优势，竞标者前赴后继，屡创“天价”。同时，政府还会即时运用各类财税、货币政策来调控开发商与购房者的行为，使之始终能在其调控之下，以保证政府及经济运行的稳定性。
开发商与政府的博弈经历了一个历程：在杭州实施土地招投标制度之前的杭州土地市场，由于土地二级市场有混乱的一面，加上管理政策不到位，开发商在与政府的博弈中获利空间巨大，杭州目前一些房地产开发公司，就是在当时市场转轨的过程中发展起来；而现在随着各项政策的完善与透明，开发商在与政府博弈中的获利空间就小得多了。
另一方面，开发商要与购房者展开更“残酷”的博弈：资本追逐利润的天性决定了作为商品房的供应方，必须要将在与政府的博弈中“损失”的利益，从需求方即购房者中获取。在1999年以来，随着杭州土地供应量进入最低点后，商品房供求关系日渐突出，开发商在与购房者的博弈中占尽优势：买房不再有优惠了，付款方式不是一次性，就是按揭；销售人员态度好像越来越不好；霸王合同出现。到后来，抢购热潮出现，商品房一开盘就没了，原来登记的都白登记，只恨自己没有后门托不到关系。
这一场博弈游戏中的第三个主角即购房者，在整个过程中显得脆弱。早些时候，北京律师秦兵曾对目前土地出让的合法性提出质疑。当然，老百姓可能不会像秦兵那样想得那么多，但一个不争的事实是，土地方面的“饥饿”供应法确实在一定程度上造成了房价的飞涨，而这正是大众最关注而又最无奈的事。为了买套房子，他们只能托关系求人，甚至送礼、掏转号费等等。日前，据说有一老太太想给30多岁的儿子买套合适的婚房，但晚了一步而没有选到房子，当场在开发商售楼处痛心而哭，令人心酸。但愿来年不再如此。
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