房地产政策频频出台，房地产行业金融调控被一步步地推向风口浪尖。一时间，政策变了，开发商变了，买房人也似乎异常的“冷静”，急剧变化的楼市有些让人看不懂。在这种“变化”背景之下，买房人的需求也在悄然发生变化。为了深入分析这种特殊时间点上的需求变化趋势，我们全面对比了2003年5月、2003年10月、2004年5月底的购房人需求研究数据，推出《2004年6月杭州房地产市场需求动态研究报告》，侧重于政策环境综合作用下需求变化的分析，并且在2004年9月将推出后续动态跟踪研究报告，以期深入解读需求实质性变化趋势，本文部分节选自《2004年6月杭州房地产市场需求动态研究报告》之“杭州公寓楼市场需求变化分析”篇。
预算总价一年高了近十万
2003年5月和10月购房者的心理预算总价相差不大，但2004年5月底购房者的购房心理预算总价有大幅度提升。
2003年5月，购房者心理预算的房价均值为52.3万元，10月上升为55.2万元，仅上升2.9万元，但是到了今年5月底，这一指标上升为62.3万元，半年时间里预算总价提高了7.1万元。在杭州这种卖方占主导地位的市场上，购房者在心理预算总价上很难买到称心如意的房子。事实上，他们为了买到称心如意的房子，往往会有一定程度的妥协，最后以“感觉有点贵仍会购买”的价格购得（甚至要超过“感觉有点贵仍会购买”的价格才能买到自己称心如意的房子），这两种心理状态下的价格落差程度就叫“正常妥协系数”，就是说购房者遇到自己称心如意的房子时（前提是遇到令其心动的房子），愿意在“正常妥协系数”内妥协。
我们再来看一下购房人在“正常妥协系数”内妥协以后———“感觉有点贵仍会购买”的价格变化，2003年5月购房者“感觉有点贵仍会购买”的房价均值为60.9万元，10月上升为64.0万元（仅上升3.1万元），但是到了今年5月底，这一指标上升为73.4万元，半年时间里预算总价提高了9.4万元。
尽管购房者在价格上会有一定程度的妥协，但是当实际市场价格远超过其心理预算价格时，购房者无法承受自然会放弃购买。“太贵了放弃购买的总价”与其实际心理预算总价之间的落差就是“极限妥协系数”，这个指标反映购房者极限妥协程度。极限妥协总价———“太贵了放弃购买的总价”，在这一期间的变动趋势与前面分析类似，提高了8.6万元。
预算总价70万以上的多了
综观三个时段，在50万元预算总价上的购房者比例基本持平，一方面是该价位上的购房者较多，另外一方面是原来预算不到50万元的购房者提高了预算。同样，原来预算50万元以上的人群，如果想买到称心如意的房子同样需要提高预算，下面的一组数字充分说明了这一点：2004年5月底在70万元、80万元和100万元三个价格点上的比例则要大大高于前两时期的数字。
预算单价提高了800-1000元
去年5月杭州整体市场购房者“感觉有点贵仍会购买”的房屋单价均值为5000元，10月上升为5554元（仅上升554元），但是到了今年5月底，这一指标上升为6602元，短短的半年时间里，购房者对于购房单价的预算提高了1048元。单价的变化趋势基本类似于总价的变化趋势，总体而言，今年5月底购房者的心理预算单价，比去年10月大致上涨800-1000元左右。
接受6000元/平方米以上的人多了
随着价格的上升，能够接受该价格的购房人群比例逐渐降低。现阶段能够接受6000元到10000元以上的人群比例要明显高于去年5月和10月的数字。从去年5月和10月数字来看，当价格达到6000元/平方米时，能够承受的人群比例开始明显下降。去年5月能够接受6000元/平方米价格的人群仅有30.8%，到了10月上升到43.9%，而今年5月却达到69.4%。
购房者对价格已极敏感
去年5月购房人群对单价的极限妥协系数为0.54，到了10月下降到0.40，而今年5月底单价极限妥协系数仅为0.34。但是同期正常妥协系数却没有发生显著变化，从0.22下降到0.19，再下降到0.18，也就是说正常妥协系数与极限妥协系数之间的距离明显缩短。这说明购房者尽管调整了自己的购房预算，但是他们对单价已经异常敏感，可妥协的空间已经有限，他们对房价的接受能力已经非常脆弱。
总价极限妥协系数的变化不像单价极限妥协系数变化那么明显，但是其变化的幅度也较大，从去年5月的0.44下降到10月的0.38，再下降到今年5月的0.34，而总价正常妥协系数却始终维持0.18不变。同样，正常妥协系数与极限妥协系数之间的距离明显缩短，也充分表明购房者在总价上脆弱的妥协能力。
买房投资微乎其微
杭州整体市场在去年5月有9.8%的人为了投资收益而购房，到了一年后的今天只有6.3%出于该目的而购房。
还值得一提的是，二次购房者也少了，从去年5月36.7%的比例下降到10月的35.0%，再下降到今年5月底的30.9%。这些二次购房者尽管有追求更好生活品质的需要，但这部分购房者在较高房价的压力之下不敢贸然行动，他们本身就有房子居住，宁愿暂时放缓购房速度，其有效需求有所下降。除此之外，首次购房群体比例有所上升，为子女购房的人群也稍有上升。同时我们对比房交会数据还发现，在去年6月房交会中有17.9%的外地购房客，今年5月底外地购房客比例下降为12.2%。
一次性付款的人少了
选择一次性付清的人群比例逐渐降低，而选择分期付款的人群则在稳步上升。去年5月一次性付清房款的比例为30.5%，一年后的今天一次性付清房款的比例仅为13.4%。付款方式的变化存在两方面的原因：一是房价的上涨，而购房者支付能力没有发生明显变化，只好选择分期付款。二是人们投资理财观念的转变，面对难测的楼市，或许钱放在自己兜里更稳妥一些，因此对分期付款的接受程度更高。
首付款金额提高近3万元
去年5月和10月购房者预计支付的首付款均值分别为20.4万元和20.1万元，相差并不大，但是今年5月底购房者打算支付的首付款均值为22.7万元，明显高于前两个时期。这意味着购房者需要从更多的渠道去融资，结合其购房目的分析发现，一些购房者不得不延迟为父母购房的计划，相反为子女购房的比例略微有所增加。从图上也可以看出能够接受20万元和更多首付款的购房者比例有所增加，而首付款为20万元以下的人群比例则明显下降，尤其是首付款为10万元的人群则从去年5月的25.2%下降到今年5月底的9.8%。
月还款额预算逾3000元
去年5月和10月月付款均值分别为2626元、2887元，而今年5月底购房者的月付款预算均值则提高到3062元。这意味着购房者为了支付住房按揭款，不得不勒紧裤腰带过日子，而且他们还必须更加努力地去赚钱，来缓解住房贷款所带来的生活压力，这也从侧面验证了“按揭中的年轻人相对不容易跳槽”的现象，因为他们更需要一份稳定的收入来支付银行按揭款。
从月还款额的各个价格点上来看，前两个时期，以月付款2000元的预算为主流；而今年5月底购房者的月按揭款以3000元为主流；而月付款为2500元的比例有明显下降，尤其是月付款为1500元的人群比例从去年10月12.5%的比例下降到6.1%。
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