省第11届房博会后，许多人都在议论杭城楼市的走向，并且，据说有很多派，即乐观派、悲观派、中观派等等，其实，分不分派无所谓，如能认真分析当前的房地产形势，把真实的情况说出来，这对广大消费者包括业界人士是非常重要的。
对于杭城的房地产市场，笔者一直认为这几年来存在着一些假象，而这些假象主要是由开发商、媒体、房交会、为数不少的消费者共同促成的。虽然水清则无鱼，市场繁荣可以允许某些假象的存在，但过分的假象，就真的与泡沫无异。那么，这些假象是什么呢？仔细分析，不外乎这几方面。
首先是供求矛盾的真实程度。这两年，每次开房交会，可售房都很少，一有新楼盘，就排起长队，似乎房子是社会上最紧俏的商品，因为有太多的人买房，所以房价呈直线上升。而事实上，杭州的商品房供应每年在增长，同时，杭州新房空置率也是每年在增长，当然，杭州二次购房、三次购房的比例更是每年在暴增，这就是说，大部分的需求不是满足生活需要的功能型的，而是满足赚钱需要的投资型的。这种供求矛盾，如果房价一天不跌，其矛盾会越加激化，而一旦房价出现停滞趋势，供应关系会一下子逆转，也就是说，当大量投资客不再热衷于投资商品房时，原先的需求过热就值得怀疑。
其次是消费者的经济承受能力。都说浙江是民营经济发达的地方，大量民间资本像只老虎那样蹲着。而事实上，越是民营经济发达的地方，都是有不断积累财富的追求。为什么温州有职业炒房团，这不是他们钱太多，而是他们还需要钱，如果对炒房者采取抑制措施，那么真实的消费者对房价仍是非常敏感，应该说，像目前杭州这样的房价水平，绝大多数的工薪阶层是消费不起的，这是市场非常不理性的一面。
第三是实际成交情况。杭州商品房供需矛盾突出，房价上涨奇速，这只是现象，其实际成交的、签合同的可能不完全如此。至少在去年年初时，杭城仍有许多楼盘销售情况不佳，从去年下半年开始，虽然一下子许多楼盘变得无房可售，导致房价直线上升，但真正以高价签下购房合同的并不多。特别是前段时间，杭州一些新楼盘开盘，报价很高，但签合同的多是内部客户，即享有一定的价格优惠，真的以高价成交的并不多，至于到目前，杭城许多高价楼盘都出现了销售滞缓的现象。这一假象还导致：一哄而上争开高价盘、不讲品质，不讲品牌，不讲服务，鱼龙混杂，使一些真正高价位、高品质的楼盘价值难以体现，使人们摸不清真相。
剥离了上述这些假象，再看当前的房地产宏观形势，笔者坚持认为杭州房地产的形势要变了。房地产是政策性最强的行业之一，当国家政策鼓励和刺激房地产市场时，房市才会出现繁荣景象，而一旦国家采取抑制措施时，虽然市场有一定惯性，会保持相当一段时间的虚荣，但最终必定是受政策的影响而使市场回落。应该说，目前杭州的房地产市场消费者的信心已经大受挫折，如果不说悲观的话，也是变得理性起来，而一旦消费者变得理性，杭州楼市要进一步保持火热的程度就不现实了。
当然，设想杭州楼市从此会一蹶不振也是不现实的。笔者以为，最理想的状态是保持两到三年的盘整期，在这两三年内，房价总体上保持不变，但作为个案，有升有降，并且一个最大的变化是在今后两三年内，再次制造虚假状况已是不可能了，杭城楼市将再次表现为“平平淡淡才是真”。
这时，一向被忽视的营销，将得到明显的重视。
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