5月份的省第十一届房博会，以人潮汹涌开场，成交惨淡结束（以往历届房交会都是周四或周五开始，一天比一天热闹，在周日的成交高潮中结束，惟有这次房博会选择了周六开场、周二收尾的古怪日程）。
针对整体投资过热的宏观调控，落到杭州楼市，是意味着真正拐点的来临？还是像原来新政出台后暂时的冷淡期一样，最终会导致又一轮的房价跳空式发展呢？
年轻房产人沙龙的第二次活动，邀请杭城几家著名营销、调查公司分析几次房交会调查报告中需求方的微妙变化，及土地、楼盘供应方的变化，在此基础上，业界的各位嘉宾从自己的理解出发，或“看多”或“看空”，唇枪舌剑，无比激烈，甚至有几位会后还抑制不住其情绪，一路争论而归。但有一点他们是相通的———无论是谨慎乐观派还是相对悲观派，所有嘉宾都表达了一个相同的意思，那就是政策不能搞一刀切，楼市发展也不会像前几年那样没有区别地“满堂红”。品牌、品质、资金实力将成为未来竞争的制胜法宝，杭州楼市的不同区域、不同楼盘，也将呈现不同的上涨或下跌行情。
A 谨慎乐观派
城区好品质楼盘价格有支撑
世贸投资公司总经理崔新明
我对城区房价的走势持谨慎乐观态度，对郊区楼盘的走势不看好。
今年可以说是多事之秋，楼市新政、金融政策调整，一轮接着一轮。虽然说宏观调控的是投资量，主要是为了降低金融风险放慢投资速度，但对于房地产的后续影响不容忽视。房地产与经济发展水平、人们生活水平、生活方式相连，其发展不能超越这些相关因素。从其他产业的发展来看，投资总额增长、需求非常旺盛、价格连续走高，这些现象的出现只意味着一点：泡沫的出现。日本、泰国、中国香港地区、中国台湾地区等周边国家和地区，都有这样的发展轨迹。所以我认为，作为房地产从业人员，一定要理性，形势并不是一片看好的。
当然总体而言，由于土地资源的稀缺性，城区好品质楼盘价格不会走跌，还将持续上涨；而郊区物业受交通、配套条件影响很大，且目前该类区域土地资源相对不紧缺，供应量相对较大，购买该区域物业的消费者更多的还是受市场影响，多数是处于投资的目的，存在着不理智现象，所以增值、保值潜力不一定大。
经济学中有一个“特征价格”的概念，不同区域、不同类型、不同品质的楼盘价格差异会很大，而现在特征价格因素对住宅价格影响很不明显。预计随着市场成熟程度的越来越高，特征价格表现在住宅价格方面会越来越明显。
支撑杭州房价的根本因素没改变
滨江房产集团副总朱立东
我比较认同崔总的谨慎乐观看法。杭州房价居高不下，并在近阶段出现持续跳空上涨现象，根本上是由供求关系决定的。杭州新政及新近出台的一系列金融政策，能否从根本上改变供求关系从而影响房产价格呢？从目前来看，只是对消费者的消费信心、房价预期起了一定抑制作用，但对诸多支撑房价的根本因素未起到触动作用。支撑杭州房价高速、持续发展的根本因素，包括了浙江总体经济的持续快速增长，经济结构中非公用经济的贡献占到一半以上，民营经济蓬勃发展；城市改造、拆迁量大；每年有大量外来人口留杭等等因素。同时杭州本地的购买力也在不断释放，30多万套房改房拥有者中，就算只有10-20%需要二次置业，总量也是非常巨大的。
从供应来看，新金融政策提高了开发门槛，开发商拿地的热情下降，最终会导致供应量的缩减。而各大银行纷纷提高按揭成数、调高按揭利率，预计对80%以上的购房者不会有太大影响，需求并不会减少多少。同时这些针对按揭的政策影响到的只是购房者的心理承受价位，对房价本身的影响在短期内还不会有太大体现。
不要忽略新杭州人的购买力
建工房产策划部经理沈彬
对于未来楼市的走势，我赞成前面两位老总的看法，谨慎乐观，同时我认为不同区域有不同的走势。在现在的形势下，市中心高品质的规模楼盘，抗跌性仍旧很强，因为其本身土地的稀缺性和产品的高品质支撑，价格还将持续上涨。而且，根据调查显示，其实历年来杭州购房的人群中，投资客比例不多，在市房管局交易所的数据中，真正户籍不在杭州的外地人，最高比例没有超过30%。
我认为浙江省的购买力真的无法想像，支撑杭州楼市的则是“新杭州人”，其购买力的高低不能单纯从工资收入来衡量，他们往往有双方父母的全力支持，一对小夫妻落户杭州，相当于把他们在外地的父母的一辈子积蓄都带过来了。
房价的总趋势是要涨的
云天房产副总丁凡
对于楼市走势，我也是比较乐观的。从全球来看，货币贬值、通货膨胀是大势所趋，不可逆转，因而相对应的房价也必然不断上涨。况且中国与国外投资结构不同的是，房地产投资的高速增长并不一定代表投资增长过猛，也不一定会造成严重的生产能力过剩，这其实是城市化进程过程中土地价值的回归。5年、10年、20年后，只要城市存在，只要城市作为政治经济中心的功能存在，土地价值将始终存在并不断增值，房价自然也会持续上涨。
城市化加速决定了房价难降
阳光顾问策划总监余先锋
除了前面朱总提到的那些因素外，大家不要忽略了城市化加速这个决定性的因素。
中国城市化水平很低，目前只有3.5亿城市人口，而2030年的目标是超过10亿。城市化加速的进程导致了基础设施建设、房地产开发的迅猛发展。政府在意识到投资过猛的时候，忽视了中国城市化的问题。首都经贸大学城市经济系副教授邢亚平说，城市化进程的加快使得城市的格局、功能、土地价值都发生根本性的变化，我非常认同，城市化的加速过程必定是土地价值的不断释放、增值过程，地价越来越高，房价自然不可能下降。
而目前政府对房地产开发企业的宏观调控，无论是限制土地供应量还是提高预售门槛，都只会掐住供应的增加，然而需求仍然存在，这样只会造成进一步的供需失衡，从而推动房价的进一步上涨。这次的调控，我估计会像房产新政令房价跳空一轮一样，将使杭州房价在10月份左右出现又一轮的跳空式上涨。
此外，我还有一个看法，现在很多人提出“房价过高”的论断，实际上缺乏可靠依据。在城市化加速的进程中，没有人能明确提出究竟怎样的房价算过高、怎样的房价算是涨到头了。我们需要有更科学、更适合中国国情的理论模式、更精确的数学模式，来阐释中国楼市、杭州楼市。事实上，这几年出现的是“过高”年年喊、房价年年涨的现象，反而对购房者产生误导，使他们错失了购房良机。
B 相对悲观派
很多大学生在选择离开
杭州中原营销机构总经理章惠芳
从杭州土地供应量来分析，不可否认杭州楼市的潜在供应量是有的，而且是很大的，但短期供应不足。另一方面，杭州楼市的需求依然强盛，但高昂的房价势必要压制一部分人的近期购房需求。杭州楼市整体是看好的，但不同区域、不同楼盘要区别来看，不能盲目乐观，更不能一刀切。我们不否认品牌房产、高品质楼盘房价是有支撑的，但目前杭州的部分开发商往往以某一高价个案为参考，以此作为自己楼盘的定价参考。不创新、不提升，房价却表现一致，这是较危险的信号。今后，涨价的楼盘依然存在，但跌价的楼盘也会出现。
从目前杭州的房价看，住在杭州的确不容易，居高不下的房价使得创业在杭州越来越艰难，很多大学生正在选择离开，这不能不说是一种遗憾。另一方面，当大多数资金、大多数行业都投向房地产时，势必会耗掉其他行业的发展和消费份额，消费链有可能会出现断层，也很危险，所以宏观调控是及时的，也是必要的，业界的反应不必过激。
杭州房价肯定要回落
资生房产代理咨询总经理黄连友
大家对杭州楼市的走势比较乐观，我的观点正相反，我认为杭州房价肯定要回落，且周期要持续一到两年左右。之所以作这样的判断可以从一些迹象谈起，如去年下半年和今年年初，打电话给我的人，都是问“哪里有房买”，希望我能推荐，而现在清一色地变成咨询“能不能买房”，这说明购房者的心理预期正在发生变化。
杭州人并不缺房住，现在很多人买房是投资，像闲林一带我估计80%的排屋是投资客买走的。一旦楼市形势发生变化，带投资倾向的客户肯定不急着买房，购房者可以3个月不买房，开发商3个月卖不出房，还屏得牢吗？
当然，我也不认为房价会大跌，只是现在很多楼盘的报价都有点虚，有品牌、有实力开发的高品质楼盘报出16000元/平方米的均价，不代表周边楼盘都可以卖到12000元以上，市场定位和行情是两回事，现在有很多楼盘拿附近的个盘当成房价上涨的趋势，盲目报价。我个人认为，杭州目前的房价，应该回归到其8.5折—9折才算比较合理。
宏观调控的后劲很足
新南北房产总裁助理徐之
中国的房地产市场还不是完全的市场经济，说到底还是一个政策市场。目前国内投资过热，出现通胀的苗头，直接导致了新金融政策的出台。从前面任何一次调控来看，政策往往具有滞后性，可能在一两个月内甚至一年内其影响力都不是很明朗，但最终影响力肯定是深远的，“后劲”很可能超乎大家的想像。
这一次的宏观调控，强调不搞“一刀切”，可见政府的宏观调控水平正在不断提高。作为开发商，我认为杭州楼市需要反思“行业良知”，房地产业为什么会落到备受各界指责的境地？我们应该借政府调控之机，练好内功，规范自身行为，实现行业发展的良性循环。
楼市有很大的不可测性
天则投资咨询总经理俞彩萍
这次房博会给我的最大感觉是需求的不稳定或不可测，真正有实力有诚意的购房者大减，迫切下单的人极少。大量的人流是年轻人与老年人，有点赶庙会、凑热闹的感觉。由于供应方面仍无进入大量的、实质有效的阶段，也很难断定需求是否全面萎缩，可能要到今年下半年或明年上半年，供需关系将进一步明朗。
| 
