背景 从房博会看趋势
目前杭州楼市在实施诸多“宏观调控”的新政之后似乎越发让人难以理解，但是透过供需关系的深入分析，我们会发现一方面价格仍然在上涨，另一方面市场却发生了或正在发生着一些较为深刻的变化。从刚刚闭幕的第十一届房博会上，我们就能看出变化的端倪和出现的三大现象：
1、房价继续上扬
杭州市区楼盘价格不断刷新纪录：市中心楼盘每平方米1万元的比比皆是，高的已近2万元/平方米。根据房博会上的标价统计，杭州市目前住宅平均价格已超过7000元/平方米。
2、成交量下滑
据组委会统计，本届房博会商品房的成交面积仅为7.88万平方米，成交金额为5.477亿元，比之上届30.05万平方米成交面积、16.46亿元成交金额来说，下滑极为明显。
3、投资者明显减少
根据汉嘉机构数千份样本的现场抽样调查得到的数据，虽然超过6成的购房者认为杭州的房价仍然会涨，但是以投资为目的购房者大为减少，以投资收益为目的的购房者比例仅为2%；以往房交会的调研中，以投资增值或保值为目的的购房者比例都超过10%。
解析 供需是关键 理性成趋势
供应的“暂时性真空带”
今年以来，杭州房价一直以较高的速度上涨，房博会上只是一个缩影，归根结底是由于新政的出台对开发商与购房者的心理作用带来的波动。由于2003年供应的土地目前均未上市，供应方面并不像房交会前一些媒体宣传的那样有大幅度的增加，相反的，是在减少。其实不难理解，从新政出台开始，开发商有意推迟了楼盘的上市，为的是更好看清政策的影响，本来可以按时上市的供应被推后，就造成了暂时性的供应“真空”，加之新政在某些方面增加了开发商的成本和风险，房价的跳跃性上涨是必然的。房交会也是一样，供应量在之前被大大高估，实际上在房博会上可以购买的房源仍然非常少，因此成交量的下降有其客观基础。
需求的刚性体现
投资者的减少一方面是因为高昂的价格之下，投资门槛越来越高；另一方面也表明投资者对于市场的风险有较为充分的考虑。这对于楼市的健康来说是个好现象，需求的水分挤掉，真实的刚性需求就显现出来。楼市刚性需求指有真正的居住需求而产生的购房需求，既有首次置业，也有换房需求带动的，是楼市的健康需求。
购买力被限制
近期银行纷纷限制按揭贷款，提高首付额度，并对某些产品停止按揭，这实际上是约束了购买力，压制了需求。这样就使房价更加超出多数人的承受能力，也是造成成交下降的一个原因。
理性、理性、理性
投资者的撤出是理性的选择，购房者对于房产的选择和购买行为也越发慎重起来。另一方面，房产商在高位运行的市场背景之下也会感到巨大的压力，如履薄冰。这些说明楼市的理性时代正在到来。
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价格趋势：保持上涨的趋势，增幅趋缓，维持到2005年下半年
杭州房价的一路飞涨让百姓甚至业内人士感到难以理解，尤其是去年一系列新政出台以后，房价的上涨似乎有增无减。要理解市场运作下价格的变化，必须从供需关系入手，杭州楼市在“不饱和供地”政策的影响下，一直处于供不应求。2003年商品房销售面积487.61万平方米，这些面积按1.8的容积率计算，折合土地超过4000亩，而这个数字大致相当于2000、2001年供地的总和，也是1998—2002年五年供地总量的40%，从一个较为直观的角度反映出消化能力之强和供求缺口之大。在供不应求的形势下，价格必然上涨。
2003年新政出台，政府开始增加土地供应2003、2004年的土地供应总量接近8000亩，直接影响楼市的供应，但是从土地到房屋仍然需要一定的时间，这些楼盘将从今年下半年开始陆续上市，真正的供应高峰将出现在2005年下半年。因此杭州的房价仍会保持上涨的趋势，节奏将逐步趋缓，这种趋势将维持到明年下半年。
产品趋势：豪宅近郊大盘
由于投资者的不断减少，刚性需求将成为市场的主导。目前杭州楼市的刚性需求基本上可以分成两种，一种是经济实力非常强的富有阶层，这群人通常不遗余力地追求生活品质，有更多换房的机会，需求的特征是高档物业，物有所值；另一种是中上经济实力的广大购房者，他们购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。这是需求的主流，另外从供应上看，这些需求显然没有很好的满足。因此不难推测，杭州楼市亟待出现或者将备受追捧的将是市区内的豪宅和一些近郊大盘。
豪宅是富人之间的游戏，在地段、硬件建筑、软件管理等方面要求极高，杭州目前仅有深蓝广场可以算作是豪宅。杭州市中心下一步将出现真正物有所值的万元房，将出现在主城区优良地段的旧城改造项目中。
近郊大盘之所以会成为市场的主流是因为它具有较高的性价比，一方面配套完备、交通便利、生活方便，另一方面具有一定的价格优势，类似亲亲家园，目前杭州符合这个标准的楼盘较少。经调查，距市中心车程在半小时之内，单价在4500—5000元/平方米的范围接受度最高。
热点区域：往东走
从楼盘供应看，今年下半年到明年，滨江、下沙、三墩、城北等区域的供应量较大，闲林、五常、小和山板块以及银湖开发区板块的别墅排屋类产品供应也比较突出。土地供应是楼盘供应的源头，从2003年土地供应状况可以看出日后大盘出现的区域，其中下沙和滨江都是土地供应集中的区域。滨江区由于钱江新城城市规划的带动房价一直涨势如虹，目前价位已经不菲。下沙凭借大学城和开发区的依托将成为杭州的主要居住区，2003年的土地供应量占整个杭州的40%以上；德胜路改建后，到武林广场的车程可缩短至20分钟左右，地铁可以通达；目前的房价仍是比较理性的范围，因此将必然成为日后的热点区域。
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