指标一：环境因素
主要是人口密度。人口居住越集中价值越高，另外周边可覆盖区域如有大型人群集中场所更佳，如即将推出的建国北路边头营巷的温馨家园底商，直接面对海华广场写字楼和财富中心酒店式公寓、写字楼，还有华源发展大厦，极利于经营酒吧、茶餐、美容等休闲业和办公相关产业，还是永康苑居住人群到建国路的出入口，又可经营日常用品、超市药店等，加上地铁利好可能会聚集更多人群，前景非常看好。边上的利兹城市公寓营业房同样值得选择。
指标二：交通因素
最好位于区域人群的交通干线，或者便于尽可能多的区域人群到达的位置，如小区出入口、主要活动场所或商铺集中处。
指标三：行业因素
如所在区域有明显的行业集中或大型商业则店面会有较大的升值空间，如城东的小商品市场、秋涛路的家电等市场、武林路、四季青的服装市场、文三路的电脑市场、德胜路的乐购超市周边，特别值得关注的是区域潜在发展趋势，类似南山路的酒吧一条街和武林路女装街的形成。
指标四：需求因素
分析周边环境的需求种类也很重要，类似有学校、写字楼、医院等场所时，可有效扩大经营行业。像浙大紫金港校区的建设，令三墩的商铺获益最大，三墩信鸿花园、润达花园的底商，去年8月前的成交价仅为5000-5500元/平方米，目前售价已涨到12000元/平方米。现在三墩亲亲家园的底商，已被很多投资客盯上。买下来开个学生网吧，生意肯定不会差。
指标五：价格因素和品质面积
综合前面这些指标，就可据此判断你所要选择的商铺价格和品质、面积是否合理。大马路的小店面远不如小区马路边的店面来得灵活。专家认为，面积与租金正相关，但非线性，大马路商铺在达到一定面积前，其租金低于平均值，小区或次马路则相反，在超过一定面积前高于平均值。
另一方面，面积、品质也决定经营品位。如有类似高档住宅、写字楼、单身公寓等高消费人群存在，营业房品质也要相对提高，营业面积适当加大，价格也会升高。
另外，需求因素也会影响店面品质。如果针对写字楼等群体经营咖啡、茶餐、美容等休闲业时，就有必要考虑二层以上的营业空间或店面结构达到一定进深。反之，如果是仅针对生活人群的生活需求，这种营业面积和结构就没必要了。
来源：每日商报 编辑：实习生 周涛
