商铺的投资是一场资本和智慧的较量，既充满财富的金灿灿幻想，又充满市场的风险与陷阱。温州人在这个市场上，将智慧发挥到了极致。
◇每日商报 见习记者梁世燕
新年之前的“杭州首届商铺展”在一阵皆大欢喜的追捧声中，成都“熊猫城”以3.6万元每平方米的高价完满结束这次江浙之行；西湖国贸的价格攀升到6.8万元每平方米；在金华，最高的商铺被拍到了8.2万元每平方米；在温州，一批批购房团分别南下深圳和西进武汉；上海的一个商铺，一个被称为“铺王”的55平方米店铺，5年的经营权卖到了400万元；一批台州人准备挺进越南，把“炒房”的足迹伸展到了国外。
专家表示：在经历了商品房住宅的高潮之后，中国迎来以商铺为主的房地产第三波投资浪潮；另外又有专家表示，商铺的暴利时代已经过去。于是，关于商铺的资本角力和理论混战逐渐开始走入我们的视野。
160万温州人传递致富信息
上世纪九十年代末，当更多的人还在考虑怎么买到一套称心的住宅的时候，精明的温州人已经开始行走在全国各地的每个角落，寻找从商铺中获取利润的轨迹。那个时候的温州人，并没有现在这么引人注目，所以很少人知道有多少温州人是从那时开始获取第一桶金的。
一位在乐清市工会上班的人说，她是在1997年开始买商铺的，当时在身边有很多的人都去上海买商铺了。刚好她手头有20多万的余钱，听说在上海城隍庙可以买两间店铺，然后出租给在上海做生意的老乡，每个月可以有不少的收入，于是就投进去。
她买了楼上和楼下各一间商铺，现在每个月还贷款大约3000多元，租金收入大概也是这个数字，刚好收支平衡。等到2008年，就可以还清贷款了，现在商铺价格大约上涨了近一倍。
“收益不错，以后退休的钱已经存好了。”她很满足地笑着。
据了解，上海城隍庙一带的商铺大约有一半是被温州人买走的，而且大多是乐清人。一位对温州颇有研究的人士分析，温州有160万的人在全国各地做生意，这样会带回大量的信息，这些信息经过散布传达到自己的亲戚、同乡、好友那里，比如哪里有商铺卖了，家乡的亲友就会筹集资金买商铺，然后转租给自己的老乡，靠收取租金和等候商铺升值来获取利润。
这位人士认为，这里存在着一种还根植于传统乡土、宗法社会的“经济互助联盟”，凭借160万全国各地的温州人的信息流，以同乡、亲友等传统社会纽带作为信用流，带动600多万温州人的资金流，在全国各地形成强大的投资流，共同把市场作扎实，使市场各种要素得到最大的发挥，在各种要素最大发挥作用的同时，各方获取最大化的收入。
应该说，在这种早期的温州人商铺运作中，我们不能说有多少投机的成分。乐清市政府的李先生认为，上世纪九十年代末的这些商铺投资，至少是一个“多方共赢”的一个结果：当地政府的投资环境得到改善，当地的经济得到发展，在当地的温州人得到一个更有信用保障和稳定的商铺经营，温州本地的商铺投资者获取更稳定的租金收入。他说，这是一个“四方共赢”的完美结局。现在无法计算在那个时候，到底有多少温州的资金流向全国各地，又有多少资金通过店铺出租和店铺经营又流回温州。但是确实有很多的温州人获利，也有更多的地方因为有了温州的民间资金的介入而发展起来。同样在上海的七浦路，大约有7个大型的服装市场，市场中最流行的被上海人认为是“日本话”的温州话，据说这里的温州人占据了一半的领地；还是上海的北京东路，一度被称作是“温州街”，因为整条街基本是被温州的电器商铺所垄断。
血泪交错的商铺“骗局”
在上世纪九十年代的房地产开发之中，不规范的市场催生了一批“房产骗子”，这些不良的投机分子，开始钻空子，从资本的骗局中获取暴利，在这样的骗局中，便有一部分温州人在最早的“商铺淘金”中掉入了陷阱。来自瑞安的金先生是做服装生意的，1998年，他听说在上海火车站有一个温州人开发的服装市场开始招商，他就跑过去一下子要了两套，交了20万元的定金。当时的市场还不规范，不讲究“三证、五证”，他一心就想抢到好位置。结果到了要签合同的时候，开发商连个人影都没有，打电话过去说是空号，找到办公室时已是人去楼空，十足的一个骗局。
据说，当时被骗的温州人有几百个，都是做服装生意的，最后也没有讨到一个说法，大家被骗的金额合在一起应该有1000多万。
金先生说：“那天办公室前站满了黑压压的人，大家都是很气愤，找政府也没有用，政府说也在找这个人。到现在也找不到那个骗钱的人，肯定出国去了。现在要是碰到他，先揍他一顿再说，他让我白白亏了20万啊！”同样的事情发生在上海南郊，当时也有一个温州的开发商，说要建一个汽车配件城，房子都造好一半，很多温州人纷纷抢购，交了定金半个月，到了要签合同的时候，开发商突然神秘地“人间蒸发”。一直到现在，只剩下几座长满野草的房子和至今仍讨不到说法的温州投资者。据介绍，在这样的骗局中，政府有关部门往往要负一定的责任，但在当时，整个市场不规范，很多投资者最后也是无可奈何，苦水往肚子里吞。
和第一批商铺淘金中挣到钱的温州人相比，这些人无疑是不幸的。但在不规范的条件下，什么事情都可能发生。浙江大学经济学博士研究生郑慧说，从一开始，商铺的投资就充满着资本和智慧的较量，只要是市场的地方，就会有资本的角力和博弈，既充满着财富的遐想，又充满着市场的风险和陷阱。尤其在上世纪90年代末，市场还不规范，更是这样，温州人作为市场的先行者，首先体验到了这一切。
投机和投资同行
2000年随着我国整体房地产市场的好转，各地的资金开始活跃。尤其是在温州，挟着1500亿民间资金雄厚实力，开始活跃在上海、杭州等华东地区，进而向全国各地蔓延，由此带动台州、上海、金华、丽水、永康、诸暨、义乌等地资金冲击各地楼市，“江浙资金”开始慢慢浮出水面。
也是从这个时候开始，江浙一带的投资者开始了从投资向投机的转变，他们追求的是“短期效益”和“炒房收益”。据说，温州现有5000多位“房产职业炒家”，跟在后面的有10万炒房大军，有1000亿资金在各地“流窜”，寻找“猎物”；而台州人买房子就像买菜一样，整个单元整个单元买的，跟“饿汉”找面包一样；上海有一批人就跟在台湾人和香港人后面，这几年炒房挣了不计其数的钱。
一时之间，风声鹤唳，风起云涌。伴随着江浙资金的前进步伐，商铺作为投资的重点，逐渐也被投资者所追捧。作为市场的先行者，温州人又一次成为领头人，走在了市场的前列，成为商铺这一个“战场”中勇敢的“常胜将军”。
中原物业顾问有限公司市场研究部的王小姐介绍，江浙炒房者炒商铺的做法归结起来其实很简单，他们一般会以团购的名义和开发商谈条件，争取拿到7-8折的折扣，定下几十套甚至几百套，开发商借机大肆宣传商铺的热卖气氛，抬高价格。等到开盘的时候，炒房团同时也把手中的商铺抛出，赚取折扣和抬高的价格部分。而对开发商来说，他也是利用了炒房的机会大大地抬高了价格，获利更是巨大。
上海浦东的某个商铺就是这样被炒作起来的。2003年6月，在开盘前的一天，该商铺的开发商散布消息说，整个商铺已经有80%被温州的一个神秘富商购走，剩下的20%的商铺因为预购者太多，价格要上升。市场上的形势一下子紧张起来，很多人拼命通过各种关系去抢购。
实际情况并不是这样，温州购房团大约只定了20%的商铺。于是，在开盘当天，商铺的热销场面惊人，温州人也在开盘当天把商铺抛出，挣得满钵归，开发商更是乐得合不拢嘴。
后来在很多地方，温州人竟然成了开发商手中的一块“王牌”，在宣传中以“温州人抢购本楼盘”作为一个特大卖点大肆宣传，从而抬高本楼盘的投资前景和价格，最后买单的都是实际的经营者。这完全是一种不折不扣的投机行为，业内人士分析道，在商铺的交易中，开发商和业主之间的信息交流是不对称的，开发商处于有利地位。江浙炒房团利用团购的力量到开发商那里争取有利的地位，展开资本博弈；开发商利用江浙炒房团的噱头抬升价格，最后的买单者就成了“博傻游戏”中最后的最傻者，手中握满的是泡沫，他们的命运沦落到股票市场散户的地步。这位人士同时表示，在市场逐渐规范以后，这种炒楼的空间会越来越狭小。
借鸡生蛋，皆大欢喜
和纯粹的投机行为不同的是，在温州等地出现的另一种投资商铺的行为就更加意味深长了，也更加值得关注。
平阳县有一位商人，2000年底看中了上海某区的一块地，但他手里没有足够的钱用于开发。于是他就产生了一个大胆的念头，利用温州民间雄厚的资金为自己“买单”。于是他先凭借自己的资源和关系网，筹集到2000万元的资金，把地块拿下来，再利用地块处于上海物流中心的有利条件，把项目包装成一个“国际性商城”。
这时他手头2000万已经差不多用光了，银行的贷款也不够开工，施工队的垫资只能垫30%，没有钱，项目还是一纸空文。预售证还没有拿下，不能卖钱，项目碰到了难关。
怎么办？他又想到了温州人，因为温州人买商铺从来是不问手续的，只看前景。如果能够让温州同乡愿意掏钱买单，把首期资金运转起来的话，一切问题就都解决了。于是，一个大胆的营销方案出台了，他们许诺，只要每个业主交18万元就可以以较低价格预定一套商铺，等到开盘的时候，允许抛售。
结果，温州预购者如过江之鲫，络绎不绝，从2001年10月开始，在3个月不到的时间里，全部2000多套的商铺一售而光。一位买了这个商铺的苍南教师说：总共才18万，就算亏了也没有事，就当打赌输掉吧。开发商更是从中获得3个多亿的资金，问题完全解决。
今年6月，预售证终于下来了，而这个“国际商城”也被大量的温州人炒红了，成为远近闻名的商城，每个商铺的价格彪升了近20万，很多温州人转手出去，又挣了个20万，翻了一翻。
据说，这是个专业商城，现在接盘的都是一些专业企业，其中不乏国际知名企业。他们说，经过温州人的这样炒作，市场的效应已经出来了，买了这种商铺，未来的前景不错，再加上上海的龙头效应，这种价格还是不高的。
上海某咨询机构的营销总监认为，在温州人的这种炒作中，有一条类似于食物链的房产资金链，那就是开发商———投资者———消费者的链条，他区别于开发商———消费者的链条，显然，这种模式只能在温州这种地方见效。
他还说，这种模式虽然给消费者（即最后的买单者）提高了成本，但是却在客观促进了这个地区的经济繁荣，也为开发商提供了一定的开发资金，降低了最后商铺经营者预热商城的成本，降低投资风险，对大家来说很不错的结局。据悉，温州现在有很多人对这种模式很感兴趣，开发商和温州的投资者共同把一个项目炒红，相互之间“借鸡生蛋”，等“蛋”生出来了，就卖给经营者，大家共同获利，这很像现在流行的风险投资和项目孵化。
商铺投资的理性分析
戴德梁行的商业地产部的叶小姐认为，一般商铺的投资回报率在6%-10%左右，但现在市场的短期收益远远高于此，必将带来巨大的风险。中原物业顾问有限公司市场研究部的王小姐也认为，现在的市场投机氛围太强，并不健康。据介绍，因为杭州、上海等地的商铺的价位已令人生畏，所以江浙炒家更喜欢到西部或嘉兴、湖州等二级城市去购置物业，以获取更大的利润空间。“可以说，整个国内商铺市场目前仍然处于投机的阶段，还不理性，还不成熟。”王说。
正是看到了江浙炒家如此庞大的胃口，成都熊猫城把商铺摆到了杭州。据统计，这一次杭州的商铺展上，外地的商铺占了60%；同样的，在温州每次房展会上，外地的楼盘几乎占到80%以上。外地的开发商看中的是江浙等地雄厚的民间资金和投资欲望，希望借此来提升自己的开发项目。
据了解，成都熊猫城原来是一个烂尾楼，经过包装和"包租"承诺后，竟然买到了3.8万每平方米的高价，很多的投资者其实都了解它的背景，但是他们还是如此勇敢的前继后扑的购买，也是有原因的。
业内人士分析，这个商铺的前景目前还不好判断，还要等一段时间才能下结论，因为经营的业绩有一个滞后期。假如经营不好的话，开发商承诺的“包租”只能是一句空话，这样的话，投资者的损失很大，因为当地接盘的能力很差，而且当地人对烂尾楼的印象也不好，最后只能是这些投资者自己吞下一切“苦果”。去年11月份，和杭州的商铺展几乎同时进行的是台州和温州的房展会，据说商铺受欢迎的程度很高，可见资本对商铺市场的严重关注。但是有专家提醒：在商铺热的背后，还有更多的陷阱，需要投资者小心，在这个已经被严重抬高的市场前面，商铺变成了类似于证券市场的股票，提供给投资者的仅仅是资本较量的载体。
