杭州日报 叶胜强
一、我的研究方法及相关说明
1.影响房价的因素有很多，但最根本的决定性因素是而且只能是房产的供需状况，其他因素虽然也在某一层面、某一角度、某种程度上对房价造成一定的影响，但都是次要的、从属的，这是经济学的基本常识，也是我们得出正确结论的惟一正确方法。因此，我对房地产业最基本的生产资料———土地的价格几乎不做陈述与分析，我关心的只是土地的量（因为它直接影响供给），而不是其价格变动（国内现在许多人谈房价时动辄以地价的攀升来印证房价的攀升，我认为这是试图以成本推论产品的价格，这种看似客观的做法是根本错误的）。
2.我对土地供应量的关注还因为根据我国的土地政策，建设用地的出让（一级市场）由国土部门垄断，因而其数量是基本确定的（统一采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。当然，也存在体制外循环的可能，比如：原先协议出让的土地尚未开发完毕；为支持国企改制就规定其原有划拨土地如果进行开发，可以不进入土地储备中心，等等。但随着土地政策的日益健全和严格，这种现象正在迅速减少）。而且，这些出让的土地如果两年不开发，将被政府收回，因此，可以认为政府所出让的土地基本上会最终形成房产品进入市场，也就是说，中国独特的土地出让制度造成房产品的供给基本上是缺乏弹性的。当然，由于办理土地、建设手续和拆迁安置需要过程，一般出让的土地当年基本上不会进行房产预售，其开发上市的时间基本上应该在次年。
3.许多人论述房价时通常都说目前存在“虚高”的情况，其理由是投资性购房者占了相当大的比例，也就是说，买房者不一定都是自己居住，而用于投资升值（以“温州炒房团”为代表），因此，这样形成的房产价格是“虚高”的。这种似是而非的说法极其荒谬，缺乏基本的经济学常识。在市场经济条件下，投资或投机是必然存在的，并不是房产市场才有，如果认为因投资者介入而提升的商品价格是“虚高”，那么什么情况下才是“实高”呢（房地产不同于粮食、钢铁、汽车或者肯德基，它本身是投资品而非消费品。正因为这样，物价局在统计消费品价格指数时，从来不把房产计算在内）？因此，这个概念本身是错误的。只要没有政府的介入，投资者基于自己的理性进行的投资或撤资行为都是市场进行资源配置的正常现象，是完全合理的（持“虚高”论者往往认为房地产的价格应该基本接近其“价值”，如果太高则是因为投资者过多，他们不明白这样的基本道理：商品的价格并不是由所谓的“价值”决定的，而是由供需状况决定的）。
4.综上，我认为，影响房产供给的要素主要是：
①上年土地供应量———增量房产：当年房产开发量、竣工量、销售量；
②此前上市但因为没有售出而空置的面积———存量房产（存货）。
影响需求的要素主要是：
①城市总人口
A.出生率与死亡率（每年新增本地人口数量）；
B.城市化进程（每年新增外来人口数量）；
C.暂住人口。
②二次城市化（旧城改造）：
A.存量房产以每年1.5%折旧；
B.城市建设对拆迁安置的要求。
③人均住房面积标准随着经济收入和生活水平的提高逐年提高。
影响投资者进入或退出的要素主要是房产的投资价值，包括：
①房租变动情况；
②物业增值情况（房价平均增幅）及对它的预期。
5.由于这一轮杭州房价的上涨始于1999年，而土地市场也是逐步从那时开始规范起来并走向一元化的，这对我们获得的统计数据的真实和客观性来说是至关重要的。因此，为了尽可能保证各种公开获得的数据的准确性，同时也为了叙述的方便，我对以往杭州房价变动的历史仅追溯到1999年，也就是说，我考察的时间区段是1999—2003年这五年（地域上是杭州市区，包括萧山、余杭区，但不包括其他县、市），并进而推测2004年的房价走势。
6.由于对房产市场的预测是以此前的市场已经“出清”为假设条件的，也就是说，此前的市场供需已经平衡，而不会将不平衡延续到2004年。但这一条件在现实中是不可能实现的。同时，除了《杭州市国民经济和社会发展统计公报》、《统计年鉴》等少数资料以外，一些准确的基础数据很难得到，比如市区人口的变动、旧城改造的量、历年土地出让变动情况、存量房产的租金水平、房产开发量、竣工量、销售量、加权平均后的销售价格、其他城市的相关情况，等等，这对我们进行长线的、更为完整科学的分析是极为不利的。因此，我的结论只能是理论上和方向性的推测，很难做到精准。
二、杭州房地产市场的供给情况
自1999年尤其是2001年以来，杭州土地一级市场逐渐走向一元化，经土地储备中心公开出让的土地所占的比例逐年上升（见下表），此前协议出让的用地有些已经转化为房产供给，有些被政府收回。
目前，杭州土地市场已经初步做到规范和透明。政府出于抑制房价过快增长的动机，近两年来一直放量供应，每年出让的土地总量在3000亩左右，大大缓解了用地紧张的局面。
据统计，2003年杭州商品住宅用地的投放总量约3500亩，平均容积率为2.2—2.3。这批土地中的大部分将在2003年下半年至2004年上半年投入开发，并在2004年下半年进入房产预售，全年的上市总量约520万㎡。
三、杭州房地产市场的需求情况
（一）杭州人口变动情况
杭州市区非农业人口变动情况单位：万人
年份19992000200120022003
人口139.29143.69193.26194.58195.54
注：2001年起包括萧山、余杭区（下同）。
1.市区非农业人口
①自然增长
据统计，近五年内杭州市区非农业人口的变动情况如上表，其自然增长率接近7‰，每年净增长非农业户籍人口约1.5万人。
②机械增长（外来人口：净迁入数）
由于实行开放的人口政策和对人员进杭条件的日渐宽松，杭州的城市人口机械增长近年来一直较快。目前，杭州市区每年新增的净迁入户籍人口约为6.5万人。
2.暂住人口
杭州的暂住人口约为130万—150万人，其中在市区的共约120万人。根据对外来人口住房情况的调查，该群体以租房为主，选择自行购房的约占6%。其中，已经购房的占30%，剩余5万人存在购房需求。
上述两项合计，总人数约13万人，按人均建筑面积27㎡计算，需要新增房产351万㎡。
(二)旧城改造与城市建设
1.旧城改造（二次城市化）
目前，市区非农业人口的存量住宅总量为5000万㎡，以国际通行的1.5%房产折旧率，每年需拆迁改造的量为75万㎡，按25%扩面计算，需要提供93.75万㎡的拆迁安置用房。
2.城市建设
杭州市区道路建设每年约需拆迁房产50万㎡，按30%的扩面计算，需提供65万㎡的拆迁安置用房。
上述两项合计，需要新增房产158.75万㎡。
(三)住房标准的提升给杭州带来的新增市场容量
随着经济的持续发展和人民生活水平总体上进入“后小康”时代，人们对居住的需求也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。目前杭州的人均GDP为4000美元，恩格尔系数、城镇化率等指标已经达到或超过小康水平，但人均可支配收入、居民最低生活保障率等指标则有一定差距。按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在27—28㎡，而目前杭州的这一数值是25㎡。因此，存在着提升居住品质的内在需求，其数量约392万㎡。
(四)投资需求
在经济学上，房地产始终是一种投资产品而不是消费品。投资需求是现实需求而不像有些人所说的是“虚拟”需求。
引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：
1.租金回报率
由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。
按照目前的房价水平，一个销售单价约8000元/㎡、面积70㎡左右的市区新盘中套，月租金约2000元，物业管理费为0.5元/㎡。则其租金回报率为（税后月租金－物业管理费）×12÷房屋总价，即：
（2000－70×0.5）×12÷8000×70＝4.21%。
目前商品房的银行按揭利率有两档，5年期以下为4.77%，5年期以上为5.04%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。
2.物业增值
但是，租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。
从1999年开始，杭州房价一直以两位数攀升。2003年底的平均房价已经达到5898元/㎡，比上年增长14.2%。连年升高的房价使投资者获益颇丰，并对杭州房产市场的预期普遍乐观。市场的表现也说明了同样的问题，除了去年因20%所得税政策出台时出现了一些波动、二手房上市短期放量以外，杭州二手房市场上新房所占比例一直较低，并未出现抛售现象，说明投资者对未来房价仍然看涨。新年刚过，杭州的平均房价已经升至6020元/㎡，也印证了投资者的预期。因此，近期杭州房产市场上的投资性需求并无突然萎缩的迹象。
由于投资性房产必然会在房产二级市场上销售或租赁给最终用户（否则房产永远无法变现，也就失去了投资的意义），因此，这部分需求不能作为一种独立的需求形式计入有效需求总量之中，否则便会重复统计，错误放大需求量。
但由于投资对整个市场动态最为敏感，因此，有关投资性房产在房产市场中所占的比例及其走势，可以作为房产市场的一种风向标来观察。需要强调的是，通过晚上到新交付楼盘去数有几盏灯亮着来估计投资性购房所占的比重是毫无意义的，事实上，投资者是否大规模撤出地区楼市完全可以通过二手房市场上当年上市新房所占比例来看出，从而给人们发出供给将可能增加的预警。
结论：杭州目前的住房需求总量为900万㎡。但是，这只是总需求或者说是潜在需求。由于收入的原因，并非所有的需求都会转化为现实需求。也就是说，一部分需求是“无效”的。目前，在杭州包括暂住人口在内的需求群体中，其基尼系数取全国平均的0.39，则可以推算出在目前情况下，有能力而且需要追求平均水平以上住房的“有效需求”占其中的60%，即550万㎡左右。
四、结束语：2004年及以后的杭州房价走势
综上所述，2004年杭州房产市场仍将维持供不应求的态势，供需差共计30万㎡，因此，杭州市区全年的平均房价将比2003年增长5.77%,达到6238元/㎡。
目前，杭州的房价虽然绝对值仍有上升空间，但相对市民的购买力而言，房价收入比高达12.35，已经是全国最高的了（见附表）。这对杭州房地产市场的发展形成巨大的风险，同时也使杭州的城市竞争力下降，人民生活质量难以和收入同步提升。
在探讨杭州房价的走势时，由于2004年土地仍将放量供应，预计全年住宅用地的投放量将达到3800亩，创历史最高水平。这样的话，我们认为杭州的房产市场将会在2005年末至2006年基本达到供需平衡。届时，杭州的房产市场将会走向成熟，并呈现以下特征：
1.平均房价基本稳定在6300元/㎡左右，全面上涨将不再出现，局部地域、局部产品、局部时段的上涨与其他地段的下降或明升暗降（价格不变，但产品档次或交房标准提高）同时存在；
2.市中心的概念被稀释，出现多个中心、多个板块各具特色共同发展的现象，其中以钱江新城为代表的江滨区块将出现大量单价10000—13000元以上的高层公寓，以西溪湿地、西城广场、浙大紫金港校区为主要卖点的城西板块将成为杭州低密度住宅的首选区域，住宅郊区化进一步显现，临平、下沙、塘栖、良渚、留下、西兴、临浦等绕城高速公路周边区域逐渐成为杭州房产供应的主流区域；
3.现房销售日渐增多，期房逐渐减少；4.商家包括打折、让利（比如送家电）等形式的促销活动日渐频繁；
5.二手房在整个房产市场中所占比例超过50%，其中2002年后上市的新楼盘大量增加；
6.房产市场更加细分，面向特定年龄（比如老人公寓）、特定收入阶层（民工小区、白领公寓）、特定职业（比如商务酒店式公寓、SOHO）的特色房产层出不穷，产品创新进入一个新的阶段，房产本身更新换代加剧；
7.精装修房屋所占比例大为提高，毛坯房日益淡出市场；
8.人均住房建筑面积接近30㎡。
[作者简介]
叶胜强，曾多年从事大型旅游项目（主题公园）的开发策划与管理，酒店、旅行社经营等工作，并在国内较早系统引进、发展了旅游景观房地产的概念，现为中天集团房地产投资事业部副总经理。
