一房二卖如何处理

李先生：我在城东买了套二手房，向房主交付了首期款，并进行了重新装修，但入住后一个月，另一个买家拿着房产证要求我搬家，其理由是原房主已将房子卖给了他，房产所有权已由原房主转移至他的名下。我该怎么办？

答：我国《私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须到房屋所在地管理机关办理所有权转移登记手续。当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移，过户登记的时间即为所有权转移的时间。你虽然先签购房合同，并付了首期款，但并未办理房屋过户手续，因此并未取得该房屋所有权，经济损失只有按照双方当初购房合同中的条款向原房主追偿。

保留产权能否赠与

吴先生：我和弟弟在下城区原有一套共有房屋，拆迁后分了两套新房，均未办理产权。现我想将其中属于我的那套新房赠与朋友，请问可否将新房直接过户到朋友的名下？

答：首先你需要办理自己和弟弟两套共有房屋的拆迁保留产权手续，然后再办理两套房屋的析产手续（您和您弟弟的产权分开，双方各分得一套新房），再将你那套新房的产权办理到自己名下，这些手续完毕后，你就可以将房屋赠与朋友了。如果把每个步骤所需的资料一并备齐，这些步骤可同时进行。

产权名字如何更改

问：我家有一套二手房，产权证上面是父母和我的名字，现在我买了套新房子，想把老房子产权证上我的名字去掉，该如何办理？

答：按照有关法律规定以及目前的操作实践，去掉产权证上的名字有两条途径：一是买卖，即你和你父母签订一份房屋买卖合同，把你所拥有的那三分之一产权卖给你父母（当然，你和你父母之间并不一定要有现金交易）。二是赠与，即你把房子无偿赠与给你父母。在这种方式下，赠与合同必须公证。

要办三证可以这样

问：1998年1月，我向某房产公司购买了住宅，当时未办三证。现向房管局申请办理房产证时，要求先让开发商盖章。但据物业管理部门反映，该公司早已不存在，负责人也正在被通缉。怎么办？

答：“三证”能否办理主要看那家开发公司在开发建设住宅时有无取得合法的建设开发许可证，并有无取得预售或销售许可证。另外，能否办理三证，还要看该楼盘有无通过综合验收。你可以到有关管理部门查询开发公司在开发建设项目时有没有取得国有土地使用证（出让）及预售许可证，如果已经交纳了土地出让金并办理了土地登记，具有合法的预售资格，就可以到相关的管理部门办理房屋产权证、土地使用权证以及契证等“三证”，而不需要开发商再盖章。

按揭不成是否违约

问：我看中了一套二手房，上个月通过中介公司和卖方签订了房屋转让合同，首付款14万，并约定在一个星期内办妥按揭贷款手续。可是后来因为我的月收入额不符合银行要求，审批没通过，卖方要求我一次性付清，否则就要解除合同，并支付给卖方违约金5万元。请问他这样做有没有道理？

答：目前通过按揭贷款购房是常见的现象，由于房屋转让合同签订在先，一旦购房者条件不符合银行贷款审批要求，就会使购房者面临资金周转不灵乃至合同违约。根据《民法通则》《解释》的精神，二手房买卖合同约定买方以贷款方式付款的，因一方原因未能订立二手房贷款合同并导致转让合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除转让合同和赔偿损失。

按照你的情况来看，如果在合同上已经设定相应条款，那么在你因自己原因导致不能按期按揭且不能付清余款的情况下，卖方有权解除合同并按合同约定追究你的违约责任。当然，如果合同里未规定付清余款的期限，卖方应当给你合理的时间去筹款。