都市快报 记者徐行
杭州城西还缺些什么？
城西的人们，习惯于在文华路上搭乘公交车，经过烟尘滚滚的古墩路，赶到几公里之外的物美超市拎几大袋东西回家；或者在冰箱空了的时候，穿着拖鞋到小区外的路旁饮食店点碗片儿川；这儿有众多的楼盘，但是每个人的生活圈子却很少超出住宅之外。一个城西居民这样抱怨道：这里有这么多房产商，怎么就没有人在几年前想到———除了房子，这里还该有些别的？
这个问题几年前就被提出来，然而几年内并没有解决。因为偌大的城西都被分成了这花园那公寓，每个花园或公寓又被分成了这住宅那商铺，所有的产权都在几年间分散到了数十万人的手中，正如同被分割销售的涌金广场，很难有人再能把散沙重新凝聚成塔。
正因为此，当杭州城西的星洲花园在2004年初推出面积达1500余平方米的两层商铺时，忽然之间，市场有了积极的回应。
大面积商铺填补空白
这个城西商铺中的“巨无霸”位于星洲花园北区综合楼底，楼上是单身公寓，楼边是条12米宽、400米长的小路星艺街。
这周围聚集了几十个大型楼盘，有星洲花园（总建筑面积220000余平方米，可容纳1700余户人家）、政苑小区（规划2118户人家，省直机关经济适用房项目）、维也纳春天花园（共入住500余户人家）、湖畔花园、新金都城市花园（入住730余户）、桂花城（入住1150余户）。
尽管几乎每个楼盘都有自己的会所，在楼盘外围都设计了众多的商铺，但是会所的生意并不是太好，很多会所陷入了亏损危机，在商铺里开出来的药店、小超市、杂货店、香烟店一直处于各自为政的经营局面，怎么也形不成武林路、中山北路甚至双菱路这样的人气。
住户有的是，但是大家除了买些生活必用品，谁也不买别的。因此，有的店想卖点别的，也只好偷偷地打消了念头。
于是有人开始分析原因。照理说，有这些众多住家和人口，构成了旺铺的首要条件人气。方圆500米之内，足浴、餐饮、超市都有，业态也算齐全。大家累了一天回到家，难道就不想出来逛逛，轻松一下？
这时，不少专家站出来说话了。“城西作为快速发展、已属于成熟的居住群，其商业设施存在着先天不足；都未形成大规模的商业配套设施；分布分散、内容分散、规模较小、服务半径小等。”浙江中原物业顾问公司市场部总监于旭东说，“关键就是没有形成集群效应，如果有那么一个中型超市，或者麦当劳、肯德基，或者花中城、新喜乐，情况立刻就不同了。”
在这样的情形下，星洲花园的开发商开始就打算把这块1500平方米的大商铺用以凝聚局域人气、补充城西配套，而不仅仅只是一售了之。
银泰分店开到附近
恰巧的是，银泰商厦也选择了在离此不远的祥符镇阮家桥开设其城西分店，还有几个大面积的商铺、商店也同时集聚在古墩路、文一西路的交叉口附近。
“原因很简单。”于旭东说，“古墩路、文一西路交叉口是城西通往三墩的必经要道，由于三墩房产正旺而商业配套不足，日后三墩的居民必然要到城西来消费，加上城西本身的消费人群，数量相当可观。”“这种局面正像1996－1998年间的上海。当时，地铁一号线已经通到莘庄，莘庄周围开始建设大量住宅，而附近最近的商业区则在五六公里远的徐家汇，于是那两年就在莘庄与徐家汇之间忽然冒出了一个巨型的商业区，以南方商城为代表，兼有好美家家装超市、友谊百货、家乐福超市等大型配套，这里顿时成了莘庄居民最近的采购消费中心。”
的确，商业最要紧的是人气，人少的地方就会冒出小型便利店、药店、香烟店；人多的地方自然会冒出中小型超市、酒吧、快餐店；如果人再多些，说不定就是大型饭店、商厦。随着周围辐射人口的不同，业态也不同，所需要的商铺面积也不同。而星洲花园则恰巧提供了机会。从1500平方米的巨无霸（售价为9300元/平方米）到星艺街上150－250平方米的中等面积底商（售价为8500元/平方米），这里不再提供雷同于城西所有楼盘的散沙型商铺。
据介绍，星艺街设计时与星洲花园一样，也仿照了新加坡的风格，成为一条在城西罕见的可以“逛”的小路。两旁商铺与南洋地区的骑楼有相同之处，高约4米，开间6－8米，参照了新加坡乌节路（新加坡乌节路被誉为是同伦敦的牛津街、纽约的第五大道齐名，被视为是在新加坡投资兴建购物中心、服务公寓、超市的理想场所）的商业模式。
比如，街上的路灯是蓝色的，路边有小的石质靠椅，路面上有着红黄相间的小砾石，路中间有一个小广场，广场的南北两端通向星洲花园的游泳池和会所，两旁的双层商铺顶上还有个咖啡色的小斜坡尖顶，从尖顶望过去是星洲花园内的小高层公寓。
当时开发商考虑，将来这里或者需要一个中型商场，便把商铺隔出各种大小，从60多平方米一直到两三百平方米都有，甚至单独建设了这个面积高达1500平方米的大面积商铺。
大面积商铺的缺点
当然，位于住宅底层的大面积商铺也有其缺点。比如，没有烟道不能开餐饮店；分割起来比较麻烦，不适合拆零出租。
但是，与城西商业的零散相比，大面积商铺依然具有其不可替代性。相类似的商铺至少要在3公里外的翠苑小区，众多的城西人都要挤上公交车，从那里提回大袋小袋；如果超市就开在家附近，无疑对他们来说是莫大的吸引。还有业内人士预计，今后古墩路一带会面临两个利好。一是浙大紫金港校区即将完全建成，将有不少学生会从紫荆花路、古墩路走下来，到城西这一带逛街购物；二是文一路延伸段的开工建设，分布在古墩路以西的排屋、别墅，也将需要食品、建材等各种商品。因此如果提前在这里布子，就如围棋做成了大模样，前景会比较可观。“商铺跟公寓不同，公寓是越用越不值钱，而商铺是越用越值钱。”1996年初，古墩路、文华路地块初步建成，当时沿街商铺价格为3500元/平方米左右；到了今天，新建商铺的价格普遍在8000元/平方米以上。而这还只是小儿科，武林路沿街商铺的价格在5年里翻了好几倍，甚至十几倍！
不管城西商铺，还是武林路的市中心商铺，其增值都来源于两个要素：一是交通条件的改善；二是消费人群的增加。而古墩路一带恰巧同时提供了这两个要素，政府在附近道路上投下了大量费用，附近住宅区在今后陆续交付入住。
“市场提供了机会，只看是否能有人抓住。”于旭东说。
