每日商报 整理 朱朱
特色商铺开发，对于以住宅开发为主业的房产商来说，是一种全新的挑战，大家都是“摸着石子过河”，处于不断的尝试、总结、调整、创新过程中。以下是杭城开发特色商铺的一些开发商的经验之谈，对于正在开发商铺和想要开发商铺的房产商来说，不妨“拿来”作一个参考。
【元华商城】我们一定要成功
商业物业分为块状和条状，块状指一个楼层是大面积的一幢楼式的商城，条状是一条街，一条步行商业街，条状的商业用房容易操作，开发商的担子相对来说比较轻，作为块状来说，开发商的责任相对来说，比较重。售楼以后的开业是一个大问题，而且是比售楼更难的问题。所以，作为杭州第一家大型的块状商业物业———元华商城，既要顺利地开展售楼活动，又要确保不失品位的商业零售商城开张，作为开发商这两件事都是头号大事。现在元华能够顺利开业并取得不错的销售业绩，与当初我们在三个方面的充分考虑有关，希望这些经验能够给同行一些启发。产权与经营权的彻底分离涌金广场开业失败的教训，使我们考虑得更多更多。从售楼的第一天开始，就考虑到百货开张不留后遗症，在售楼的同时，签订委托经营合同，保证业主有一个稳定、长期、可持续发展的利益。最关键的一点是，如何要维护业主的最大利益，又要确保大型购物中心有人气和商业氛围，需要不分隔的大面积场地，所以，在有关主管部门的支持下，我们推出了设桩分隔不隔墙的措施，从而在形式上满足了大型购物中心的场地要求，在广大业主的充分理解下，实现了产权与经营权分离，保障了双向利益，即业主利益和经营者的效益。开发商要搭建平台开发商要有一个强烈的责任心建立一个平台，尤如一个WIN－DOWS平台，这个平台，需要投入，需要包装，需要培育，让商业零售的精英们在这个平台上全情发挥。为此，我们力邀全国零售行业的精英———杭州大厦经营管理元华商城，最终取得了开业后的成功。要有可持续发展计划在开业成功后，开发商还要有一个可持续发展计划，向现代商业延续，让黄金地段发挥黄金效益，这个计划我们正在逐步实施中。最后，我认为作为一个房地产开发商，开发商业物业，需要大量的财力、人力作为后盾，才可以进入商业物业的开发，不然的话，会形成售楼容易、开业难的局面，既损害了业主的利益，也损害了自己的品牌。
【中都商业街】倾情打造副城商圈
在杭城九大商业街争红斗艳的时候，大杭州副城———余杭区也以中都商业步行街一枝独秀，与之呼应，共同构建大杭州商业新格局。中都商业街由美国、加拿大、中国三国顶尖设计师联手设计，其规划和设计引入了许多杭州人鲜见的概念。现代与传统的结合商业街往往反映了当地的文化风情，印有历史文明的痕迹。而中都商业街既强调了临平独特的文化风情，如精心营造出古井广场、良渚浮雕、文化长廊等精致小品；又融入了现代化的建筑元素，如玻璃天幕广场、活动休闲椅、霓虹灯饰等。引入商业街广场文化商业中心拥有一个广场已多见不怪，但商业街拥有广场则很少有。中都商业街将广场文化真正融入商业经营和市民闲暇生活中。三大“入口休闲广场”和“中央古井广场”为市民创造了一个休闲消遣的场所，更为商家提供了更广阔的场地，为商家的宣传、展销、促销等营销活动创造了一个广阔的平台。与核心商圈共荣的步行街从商业形态来说，中都商业街的独特之处是———它是中都商圈的重要组成之一，处于一个ShoppingMall复合业态中，而非单独的商业街。中都商业街与中都商圈内的其他业态（如购物中心、量贩超市、美食城、写字楼、高尚住宅等）组合成复合业态，实现商圈内客流交叉消费，商机循环不息。实行特许品牌战略中都商业街是余杭区内特许加盟连锁店集中的商业区，拟进驻的品牌有荷兰金风车、香港康洁、法国马尼尔、布老虎家居布艺、麒麟百货、菲力牛排、红蚂蚁等等。通过打造“余杭特许连锁店一条街”为投资者提供了创业致富的捷径，更为消费者带来丰富的品牌消费享受。
【明珠商业中心】准确定位、专业服务
明珠商业中心位于延安路、庆春路交叉口，紧邻龙翔服饰商圈，具有优越的地理位置和独特的服饰经营商业氛围。二期总建筑面积18426平方米，分地上九层，地下三层。其中，地下一层至地上三层为休闲类精品服饰商铺，总面积约10800平方米，服装经营户约70-80家；四至九层为专业品牌服饰展示厅。准确的定位明珠商业中心的商场定位为“以经营休闲类为主的专业品牌服饰商场”，因为周边有龙翔服饰城、兴合服饰城、浙派女装城、工联大厦等服饰综合市场，沿街更有BALENO、美特斯邦威、真维斯、GIOR－DANO、太平鸟、雅戈尔、森马、兽王等服饰品牌专卖店。浓郁的服饰商业氛围为明珠商业中心服饰商场的定位奠定了良好的基础。考虑到浙江省男装的蓬勃发展，一定程度上刺激了对杭州男装经营场所的需求，无论是服饰品牌还是消费者，都对男士专属的购物空间产生了强烈的需求。鉴于明珠商业中心周边成熟的男装经营氛围，但专业性和品质感尚不够到位，形成了市场的空缺。明珠商业中心“专业男装服饰品牌阵地”的定位弥补了市场空缺，形成了市场的差异化经营。专业的配套根据物业定位，考虑到展示、仓储、销售的全过程，商场聘请了品牌服饰生产、代理专家做顾问，还调查了很多服饰生产、经销商，详细询问他们对服饰城的配套要求。设置了比商场更专业的功能配套。包括时装发布厅、地下仓库、屋顶花园和休闲中庭、十四部电梯、立体车库等，另外，四至九层为写字楼，通过设计，变成每一品牌的新款展示屋，成为一条“空中时尚走廊”。到位的服务明珠商业中心的开发商引入泛地产运作理念，以物业的专业性和业主的潜在需要为基础和背景，通过业主沙龙、天阳服饰论坛、专业模特礼仪公司合作及装卸运输等软性服务，在物管和经营管理等软性服务上，为客户的成长和发展搭建了良好的平台。灵活的管理明珠商业中心创新的经营管理模式，即：以市场的机制商场的管理来理顺开发商所有者及经营者之间的关系，既能使物业统一规划，统一装潢,统一招商，统一管理，以整体形象出现，保证经营者的利益。
