浙江腾飞金鹰律师事物所 吴方荣

二手房因其在地段、价格等方面的优势，受到相当一部分市民的青睐，其交易也日益活跃。二手房交易一般都是个人之间的买卖，与商品房相比较，其在交易风险和复杂程度上有其特殊性。

不过复杂归复杂，购房者只要抓住交易过程中的一些关键之处，一般不会出现大的交易风险。本文将二手房交易归纳为三个关键点，并根据买方和卖方的不同特点逐一解析，各传授买卖双方“三板斧”，这些招式虽然简单却相当实用，读者掌握后虽不能像程咬金一样，凭三招就打遍天下，却也是进可以致胜，退足以保身。

第一板斧：证

对于买方来说，这个“证”字是指要仔细审查卖方提供的系列证件，确保这些证件从形式到内容都没有瑕疵。

审查证件包括：卖方身份证、房屋三证（房屋所有权证、土地使用权证、契证）；

需要审查内容包括：上述证件的真实性、三证上的权利人姓名是否一致、身份证姓名与三证权利人姓名是否一致、是否存在共有权人、是否存在抵押情况等；

同时，买方如果比较谨慎，除了审查上述证件外，还可以到房屋管理部门查询房屋的产权登记材料，到房屋实地查看，全面了解房屋的产权及其他状况。

对于卖方来说，“证”是指交证时间，特别是交房屋三证的时间。房屋三证是卖方证明、行使所有权的重要凭证，在交易过户时，卖方需要交出这些证件以办理相关手续。如果交易是通过中介进行的，那么比较简单，卖方只要根据委托协议的约定时间交证即可。如果产权过户是买方办理的，那么卖方在把证件交给买方之前最好要求买方支付房款或是提供有效担保。

第二板斧：款

对买方来说，“款”就是付款时间和付款方式。这两个内容一般由买卖双方在合同中予以约定，付款是买方最重要的合同义务，所以作为买方，应对这些条款特别注意，要做到约定明确，没有歧义。现在中介公司一般都和银行联手提供银行监督支付服务，这种方式对于买方相对来说是较安全的。

如果房款直接支付给卖方，需要提醒注意两点：一、分期付款更安全。房屋转让从签订合同开始到最后过户、交房最短也需要一至两个月时间，在这过程中是可能存在一定变数。因此，双方可以约定根据交易情况的进展，分期支付房款。比如，合同签订时支付定金，房屋交付时支付部分房款，产权过户后支付剩余房款。二、如办理按揭贷款的，可约定无法办理按揭贷款时买方不承担逾期付款的违约责任。

相对地，“款”对于卖方来说就是拿房款。对于这一点，卖方一般把握两个原则：一、不管是通过中介还是直接支付，要确保支付的安全性和及时性。二、合同中买方逾期付款违约责任要足以制约买方。

第三板斧：房

这里的“房”字对买方有两层含意：一是房屋质量，二是交房时间。在订立合同前、在房屋交接时，买方都应仔细观察房屋的外观质量，尤其对卫生间、厨房、房屋顶部等问题多发部位给予重点关注，认真查看没有发现问题再在合同或房屋交接单上签字。

而交房时间也是买方比较关心的一个问题。买方可在合同约定中把交房时间和逾期交房违约责任约定的明确、严格，以保护自己的利益。

对于卖方，“房”就是交房时间。卖方需要注意的有三点：一是在签订合同时要对自己腾空房屋的时间有一个充分的估计，不要因为估计不足无法腾空而造成逾期交房。二、交房除了腾空房屋、交钥匙之外，还包括房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据、各种设备发票、保修卡等书面资料的移交；三、对于水、电、煤、有线电视、宽带等附属设施要及时过户给买方，避免以后出现缴费纠纷。

（本月值班律师吴方荣、汪艳英联系电话：87215760转216、207）