【律师购房】

文/浙江腾飞金鹰律师事务所

我市准备推行按套内建筑面积计价的使用方式，广大购房人对为何要推行此种计价方式可能还不够了解。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。现实中还存在按套内建筑面积计价的销售方式。现对几种商品房销售的计价方式分别进行说明和分析一下。

商品房的销售中按套计价并不是一种普遍的计价方式，但有一些专家认为按套计价显得比较科学，其主要理由是：房子是供人居住的空间，其使用价值取决于房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，都是以栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按平方米计价的。计划经济体制下广泛使用平方米指针，是因为那时住宅不是商品，不参与交换，没有人关心用什么计量单位，当时的平方米指针只是反映建房总量和在评价居住水准时使用，具体到每个单位分房时，从来不按平方米分配，原因是平方米不能体现房屋的使用功能和空间特征，在实践中也无法操作。在市场经济体制下，住房是商品，人们不仅要购买住房的使用价值，还要购买住房的价值，即产权，只能以套为计价单位。如果按平方米计价，就会招来面积误差、公共部位分摊等一系列节外生枝的纠纷，不但购房者不易掌握，开发商也很难控制，因为营造误差取决于承包商而不取决于开发商。可行的办法是实行按套计价，按套出售。这样做的好处，一是能体现房屋建筑的特征；二是操作方便，简明易行；三是符合国际惯例。

但目前，按套计价的方式并不十分普遍，主要适用于难以计算面积及目前测量规范未明确计算方式的特殊户型。按套计价时，房价款与商品房的面积没有直接关系，面积主要体现在买受人在房屋产权关系中的权益。

买受人在选择按套计价时要注意以下问题：

1.按套计价是以套为单位销售商品房，与按建筑面积计价或按套内建筑面积计价相比，只是调整了计价方式，并不能因计价方式的调整而对合同的其他条款进行简化处理。

2.按套计价销售现房时，应在合同中约定现房的产权登记面积。实践中有的开发商开发的商品房没有按批准的规划建造，致使部分房屋的产权证无法办理，开发商就利用按套计价的方式来逃避合同制约。

3.以按套计价方式预售商品房时，合同双方也应在合同中约定房屋的平面图以及各部分的面积（即套内使用面积、分摊的共有建筑面积等），并约定面积与合同不一致时的处理方式。

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