见习记者李霄峰

都市快报讯一个月前，中国人民银行出台了住房贷款的新政策，对个人购买第二套房的贷款条件作出了“严厉”规定：首付比例要大大提高，贷款利率可比普通房贷利率上调1／7左右。

这对炒房者当然不是个好消息，一些已经买过商品房还想改善的消费者更加担心———新政策会不会伤及无辜？各地消费者都在等待中国人民银行各地分行和各家商业银行出台细则。

最近央行广州分行（管辖广东、广西、海南三省区）第一个出台了实施细则草案，浙江的实施细则还在制订之中。一位银行房贷人士说，出台时间应该就是这一两个月内。

业内人士研究过广州这套细则之后发现：根据细则，个人购买第二套住房几乎不受影响。如果全国各地的细则都看齐广州，央行希望借此控制炒房者的努力将付诸东流。至于想买第二套房自住的消费者，更可放宽心。

第二套房贷款利率

银行自定央行的政策规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行央行公布的同期同档次贷款利率（一至三年（含）5．49％、三至五年（含）5．58％、五年以上5．76％），不再执行优惠住房利率规定。

对应央行新政策，广州草案规定如下：

关于首付比例，对于个人第一次申请个人住房贷款购买自住房（含配偶），首付款比例仍为20％；

在个人住房信贷登记系统完善之前，贷款必须提供证明其第一次贷款买房的书面保证；如果借款人未提供第一次贷款买房证明材料，商业银行要按第二次贷款购房处理；

对于贷款购买第二套及第二套以上住房的（含配偶购买），商业银行要将首付款比例提高至30％；

对借款人第一次申请个人住房贷款购买自住房（不含大户型、高档商品房、别墅等限制级房地产项目），商业银行要按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（5年以下4．77％，5年以上5．04％，不得浮动）执行。

但对最关键的第二套房贷款利率，广州草案并没有对该不该执行同期同档次贷款利率作出明确规定，也就是说将权力下放到了各家商业银行。

一位杭州的房贷人士看了广州的细则后表示：“房贷的利率是不是调高？该不该执行同期同档次贷款利率？为了控制风险，银行都是自己定的。如果杭州最后的操作细则也是这样，对第二套住房的贷款利率没有具体的实施办法，那这个新政还是形同虚设。谁愿意提高利率把客人赶走呢？”

在杭州，各家银行的利润在各自的系统中都是全国最好的。个人住房信贷更是杭州银行最优质的业务，不仅带来巨额的利差利润，就连贷款不良率也只有1％左右，这还要算上由于各种原因每月偶尔不按时还款的贷款者。

此外，第一次贷款买房的书面保证到底具有怎样的效力？如果发现造假，银行应如何处置？在细则里，也没有明确的说法。

细则惟一明确的是将首付比例从2成提高到了3成。除了一些刚刚工作的年轻人，这项措施对其他购房自住的消费者来说影响不算大。

高档商品房怎么定义对于高档商品房的定义，广州的草案也有了明确的标准：建筑面积超过150平方米，同时价格超过上年度本地区商品房平均价格的30％至50％的商品房；在广州地区，高档商品房是指销售价格超过6000元／平方米，同时总售价超过90万元的住房。

浙江省住宅与房地产业工作会议曾发布了以杭州市18家大型房地产企业为样本的调查数据：销售的商品房中每平方米3000元以下的只有3．37％，3000元－4500元的占35．62％，4500元－6000元的占35．26％，6000元以上的占到25．27％。

大面积在杭州也是主流。同样的调查表明，套建筑面积80平方米以下的只占1．09％，80－120平方米的占27．89％，120－150平方米的占31．75％。也就是说，建筑面积超过150平方米的住房，有39．29％。

简单地估算一下，按照广州的标准，整体房价与广州差不多的杭州，有三到四成属于高档商品房。根据规定：对购买高档商品房、别墅的借款人，银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行央行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。

对于商用房贷款，广州规定，借款人首付比例不得低于40％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，一律按个人商业用房管理规定执行，商业用房贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次利率执行。