记者徐行世贸中心已经成为杭州的标志性会议场馆，近年来，历届西博会、房交会、人居展等重要会展都以世贸中心为主要场馆，而世贸中心周围，一大批高档写字楼也纷纷售出开业；位于世贸中心西侧的高档写字楼———中田大厦日前也已临近现房为黄龙商圈又添新的亮点。商务的日益发达，反衬出该区块商业的相对滞后。本期房探请来了中田大厦项目的几位负责人与设计师，就黄龙区块的商业设施问题展开讨论。
从黄龙商务圈到黄龙商业圈
杭根宝：黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的重要区域。近年来，商业也随着各项组成的完善而取得了一定的发展，构成了区域的商业体系。
从现状来看，黄龙区块已经确立为杭州城内的高尚商务圈。世贸中心一期、二期早已投入使用，而中田大厦、嘉华国际两座标志性高档写字楼也将于今年底前交付，周边的金鼎广场等写字楼正在建设中。我们可以看到，在这些写字楼中工作的企业大都是国内外知名的企业与集团，其员工由于构成素质较高，收入与消费能力也相对较高，在消费群中属于白领消费群。作为半固定消费人群，一旦这些写字楼开始入驻办公，其消费能力必然将在区域中得到进一步的释放。
而世贸中心作为杭州的会展中心，每年均要举办车展、房交会、西博会等众多会展活动，更有美食节等杭州传统民间活动，其人流量之大在杭州展厅中绝无仅有。而黄龙体育中心、陈经纶体育中心及即将建成的西湖区体育馆等设施完善的运动场所更集中了杭州各大型体育比赛，仅在黄龙体育中心举办的甲B赛事，每场就有4万余人到场。这些区域功能也产生了庞大的流动消费群，加上每年来旅游的游客，该区域的消费能力的确达到了相当的程度。
徐伯成：商务圈的形成，必然会带来大量的高端客户，从而影响黄龙区块的其他商业设施。
黄龙区域的物业基本上都是近几年新建的，其住宅区在杭州属于高尚小区，如绿园及在建的黄龙雅苑等。由于黄龙区域拥有绝佳的景观资源，住宅的价格一直引领杭州楼市，无论是居住在曙光路还是玉古路的业主，其消费能力普遍较高，构成了该区域的固定消费人群。而百年浙大则除了拥有深厚的历史人文沉淀外，数万学子生活其中，其消费面广泛，生活、学习、娱乐俱囊括在内，更拥有庞大的教师队伍与专属企业，包括众多外教、品牌企业及工作人员，均属于高端消费人群。
而目前，黄龙区域中的商业设施主要有好又多超市、黄龙饭店、世贸饭店、五环喜乐城等高档宾馆、酒店，龙池温泉、天堂人间等服务行业。除了好又多超市以外，别的商业设施几乎都是服务于全杭州市，缺乏针对本区域内消费人群的商业场所。
应该说，黄龙区块的商业场所构成仍相对较散，并分布不均，并没有形成一个足够消化其庞大高端消费能力的购物大环境。
因此，中田大厦商场销售时就没有分割销售，一部分原因是维护大厦高尚的物业形象，更重要的原因还在于希望能够形成一个商业整体，实现消费合理化与规模经营。
黄龙区域的消费倾向
易承东：从我们分析的黄龙区域的消费者构成中，不难看出，黄龙区域未来的消费模式具有走高端消费、多面型的倾向。应该说，伴随着大量写字楼的交付，黄龙区域的商务环境将更成熟，物业也将呈现饱和，而区域的商业潜力会在未来两年内完全爆发出来，这也就是商务发展引发了商业价值的概念。但正由于是高端消费区域，其倾向性更决定了区域消费人群的消费取向，同时也要求购置商场的业主要将这种倾向性变成合理消费。
我们了解到，购买黄龙区域写字楼的业主大都在35岁左右，而企业白领也大多属于这个年龄层次，他们将是区域消费的主体。企业的文化从某一方面来说也成就了商业的繁荣，包括了企业的形象、品位、消费渠道等多方面的内容。拿餐饮业来说，黄龙区域目前的餐饮企业如喜乐、天伦、黄龙饭店、大阳光、韩国料理等都取得了很理想的消费回报，这尚是在目前整个黄龙区域并未完全成熟的前提下，未来的商业前景更不可限量。而其他如服装、办公设备、科技产业、品牌连锁、汽车等行业目前尚未在黄龙区域形成商业规模，而这些却正是其区域消费的未来趋势。
杭根宝：分析黄龙区域未来的高端消费趋势，另一个重要方面就是运动休闲和相应的娱乐场所。尤其是引发全球生存危机的SARS出现之后，无论是企业的高层还是普通员工，甚至是在校学生，对于运动与健康的关注都大大提高，并已经形成一股主流消费趋势。
黄龙区域集中了杭州运动休闲的理想场所，而具有真知灼见的商家已经敏锐地看到这一巨大的商业潜力与广阔的市场，健身中心、SPA香熏与营业性运动场所纷纷设立，世贸中心的运动休闲中心周末更是连续爆满。
而商务快速发展更引起消费层次的提高，网球、壁球、游泳已在白领消费与生活中普及，黄龙区域新建的高尔夫练习场也在建设中，部分顶级的消费人群将获得更高层次的运动享受。作为未来杭州高端消费的集中区域，如何把握住消费人群的消费趋势才是商场制胜的法宝。如中田大厦这样的甲级写字楼，也在大厦内设立了健身中心等配套设施，但对于庞大的消费群来说，只有更多的功能、更丰富的选择才能满足其需求。
我们可以衡量一下，在两年后，当黄龙区域由商务中心发展为商业中心的时候，现在这些设施能满足数万名固定与半固定高消费人群的需求么？而多元化、高品质的消费构成，就将是黄龙区域未来商业发展的大势所趋。
俞国民：针对这些特点，中田大厦的设计风格以现代、文化、高尚为基调，南立面呈方形，采用天然石材干挂与双层中空幕墙玻璃，体现方正、硬朗的风格；北立面略呈弧形，采用中空双层玻璃幕墙、落地大窗，充分考虑高端人群对消费环境的需要。
中田大厦裙楼部分共三层，其中一、二楼为营业用房，面积总计为3500平方米左右，现正式对外出售。目前，农行西湖支行已购置了一层近500平方米的面积，计划剩余部分只作大面积分割，并设定银行、大型展示、高档商务吧等为主要目标客户群，以维持中田大厦的品质。目前已提前成立了物业公司，招聘工作正在展开。黄龙区域的商业价值与递增概念
杭根宝：毫无疑问，黄龙区域将是杭州未来的商务中心区域，是城市展现其商务功能的基地，在商务发展的同时也将演变为杭州高端消费区域。那么，目前黄龙区域商场的商业价值是否已经得到了完全的体现？或者说，现在的商场销售价格是否还具有升值潜力？
目前杭州的商业繁华中心还集中在武林广场区域。作为传统的商业中心，武林广场集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，按照城市商业发展的理论与上海等大城市的商业发展轨迹，都市商业的辐射与商业繁华区域的诞生将是必然。而武林广场区域的商铺价格早已在每平方米3万元之上，武林路更产生了每平方米6万元的高价商铺。就以西湖边的商铺价格而言，其平均价格也在每平方米3万元以上。
徐伯成：相比之下，黄龙区域的商场目前售价仅每平方米2万元左右，更具有缺稀性与成长性。还是拿中田大厦为例，其商场与甲级写字楼一样，是全产权销售资格，这在产权严格控制的黄龙区域来说很珍贵。
而其商场目前的售价为每平方米2万元的均价，与周围租赁性质的同品质物业商铺是处于同一价位，同比竞争优势相当明显。而黄龙区域未来的商业发展趋势与武林广场也略有不同，武林广场的商业取向是多层面的，适应各个消费层的需要，黄龙区域则将发展成以高端消费为主的商业模式，消费群相对更单一，品质的要求也更高。以黄龙区域高尚写字楼的价格做比较，已由三年前每平方米不到7500元上升至如今的均价12000元，幅度之大令人叹为观止。
随着该区域商务气氛的成熟与完善，商业气氛也会随即升温，届时就将完全体现出该区域未来的商业价值与价值潜力。一旦黄龙区域商业成熟，以土地稀缺性与其商业潜力来看，商场价格还将达到一个新的高峰，也就是说，置业者所购买的商场已通过物业的价值递增完成了商场本身的部分价值回报，这是一个保值与增值的概念，也就是所谓的投资回报。
杭根宝：应该说，以黄龙区域目前所表现出来的良好的商业上升态势与未来的高端消费趋势，现今的商场售价还未能真正体现其区域的商业价值，一个良好的物业投资回报可以预期，与其区域的商业潜力一样值得关注。
